住宅宿泊管理業者とは？利用する必要があるケースとないケース
「民泊を始めたいけど、住宅宿泊管理業者って本当に必要なの？」
「自分で管理すればコストを抑えられるって聞いたけど、実際はどうなの？」
民泊を運営する際、住宅宿泊管理業者を利用するべきかどうかは、多くのオーナーが悩むポイントです。管理業者を使えば手間が省ける反面、コストがかかります。一方で、自分で管理する場合は、手続きや運営の負担が増える可能性も。
ここでは、住宅宿泊管理業者の役割、自主管理できるケース、業者を利用するメリット・デメリットについて詳しく解説します。
住宅宿泊管理業者の役割と業務内容
「住宅宿泊管理業者って、具体的に何をしてくれるの？」
住宅宿泊管理業者は、民泊の運営を代行してくれる専門業者です。特に、オーナーが物件の近くに住んでいない場合や、本業が忙しくて管理が難しい場合に利用されることが多いです。
✅ 主な業務内容
- ゲスト対応（チェックイン・問い合わせ対応・トラブル対応）
- 清掃手配（リネン交換・室内清掃・消耗品補充）
- 予約管理（価格設定・宿泊スケジュールの調整）
- 近隣トラブルの対応（騒音・ゴミ問題などのクレーム処理）
- 法律に基づく手続き（自治体への届出・定期報告）
特に、遠方の物件を運営する場合や、24時間の対応が難しい場合には、住宅宿泊管理業者のサポートが欠かせません。
自分で管理できる条件とは？
「住宅宿泊管理業者を使わずに、自分で運営することもできるの？」
結論から言うと、一定の条件を満たせば、自主管理で民泊を運営することも可能です。 ただし、すべてのオーナーが適しているわけではなく、以下の条件をクリアしているかが重要なポイントになります。
✅ オーナーが物件の近くに住んでいる
- ゲストのチェックイン対応や、緊急時の駆けつけができる距離に住んでいる場合は、自主管理しやすい
- 特に、戸建てやワンルームなどの小規模な民泊運営なら管理の負担が少ない
✅ ゲスト対応に慣れている、または対応できる環境が整っている
- 外国人観光客の問い合わせにも対応できるか？
- 24時間対応が必要になることもあるため、連絡が取りやすい状態を維持できるか？
✅ 清掃・リネン交換を手配できる
- 自分で清掃する場合は、時間と手間を確保できるか？
- 清掃代行サービスを活用すれば、自主管理でも負担を減らせる
✅ 自治体のルールを理解し、手続きを自分で行える
- 住宅宿泊事業法の届出や、必要な報告を自分で行えるか？
- 消防法・建築基準法などの規制を守るために、最新の法改正に対応できるか？
→ 上記の条件をクリアできれば、住宅宿泊管理業者を使わずに、自分で民泊を運営することも可能！
管理業者を利用するメリットとデメリット
「管理業者に任せると楽そうだけど、デメリットもあるの？」
住宅宿泊管理業者を利用することで、運営の負担は大幅に軽減できます。ただし、コストがかかることや、サービス内容によっては制約もあるため、慎重に選ぶ必要があります。
メリット
✅ 運営の手間を大幅に削減できる
- ゲスト対応・清掃手配・クレーム対応などをすべて任せられる
- 本業が忙しいオーナーでも、手間なく民泊経営が可能
✅ プロのノウハウで高い稼働率を維持
- 市場分析をもとに適切な価格設定をしてくれるため、収益最大化が期待できる
- 予約管理の最適化や、プロモーションを強化できる
✅ トラブル対応がスムーズ
- クレームやトラブル発生時に、専門のスタッフが対応するため、オーナーのストレスが減る
デメリット
❌ 管理費用がかかる
- 一般的に売上の10〜30%が手数料として引かれるため、利益が減少する
- 毎月の固定費がかかる業者もあり、長期間の契約だとコストが大きくなる
❌ 自分で運営の自由度が低くなる
- 業者によっては、価格設定やキャンセルポリシーが自由に変更できない場合がある
- 「もっとこうしたい！」と思っても、すぐに対応してもらえないことがある
→ 「手間をかけたくないなら管理業者を活用」「コストを抑えて運営したいなら自主管理」という考え方がポイント！
住宅宿泊管理業者なしで運営できるかは、状況次第！
民泊を成功させるには、自分の状況に合った管理方法を選ぶことが重要です。
✅ こんな人は自分で管理が可能！
- 物件の近くに住んでいて、ゲスト対応ができる
- 清掃やリネン交換の手配を自分でできる
- 法律の手続きや自治体のルールを理解している
✅ こんな人は住宅宿泊管理業者を利用すべき！
- 本業が忙しく、民泊運営に時間を割けない
- 物件が遠方にあり、すぐに駆けつけることができない
- トラブル対応や予約管理をプロに任せて、安定した運営を目指したい
どちらが最適かを判断し、無理のない運営方法を選ぶことが、民泊成功のカギになります！
住宅宿泊管理業者なしで民泊運営するメリット
「民泊を始めたいけど、管理業者を使わずに自分で運営するのは可能？」
「手数料を抑えられるのは魅力だけど、その分の負担が大きくなるのでは？」
住宅宿泊管理業者を利用せずに民泊を運営することには、コスト削減・運営の自由度・ゲストとの直接コミュニケーションという大きなメリットがあります。ただし、すべてのオーナーが適しているわけではなく、自主管理ならではの工夫が必要です。
ここでは、住宅宿泊管理業者なしで運営するメリットを詳しく解説します。
コスト削減（管理手数料が不要）
「管理業者に払う手数料をカットできれば、利益が増える？」
✅ 管理業者の手数料は意外と高い
・住宅宿泊管理業者を利用すると、売上の10%〜30%が手数料として差し引かれる
・月額固定費がかかる業者もあり、利益の圧迫要因になる
✅ 自主管理なら、手数料なしで収益を最大化
・予約管理や清掃を自分で手配すれば、運営コストを最小限に抑えられる
・売上のすべてが自分の利益になるため、少ない宿泊数でも黒字を出しやすい
✅ 浮いたコストを設備やサービス向上に活用できる
・ベッドやインテリアをアップグレードして、宿泊単価を上げる
・ゲスト向けのウェルカムギフトや無料サービスを充実させ、リピーターを増やす
→ 管理業者のコストを削減すれば、その分の利益を増やすことができる！
運営方針を自由に決められる
「管理業者に頼むと、自由に運営できないの？」
✅ 価格設定やプロモーションを自由に調整できる
・宿泊料金を繁忙期・閑散期に合わせて柔軟に変更可能
・連泊割引や早期予約割引など、競争力のある価格戦略を自分で決められる
✅ ハウスルールやチェックイン方法も自分でカスタマイズ
・騒音対策やゲストの利用制限を、自分の方針で決められる
・対面チェックイン or スマートロックの導入など、運営スタイルを自由に選択可能
✅ 管理業者の制約を受けない
・一部の管理業者では、「このサイトには掲載できない」「このエリアでは運営できない」などの制限がある
・自分で管理すれば、Airbnb・Booking.com・楽天トラベルなど複数の予約サイトに掲載可能
→ 自由に戦略を決められることで、より収益を最大化しやすくなる！
ゲストと直接コミュニケーションが取れる
「管理業者が入ると、ゲスト対応が間接的になる？」
✅ 迅速な対応で高評価を獲得できる
・ゲストからの問い合わせに、即座に対応できる
・迅速な返信と丁寧な対応を心がけることで、高評価レビューを獲得しやすい
✅ リピーターを増やしやすい
・ゲストに直接対応することで、パーソナルなつながりを作れる
・再訪時に直接予約を促したり、特典を提供することで、リピーターを増やせる
✅ クレームやトラブル対応もスムーズに
・管理業者を通すと、対応が遅くなり、ゲストの不満につながることも
・自分で管理すれば、その場でトラブルを解決し、ゲスト満足度を高められる
→ 直接ゲストとやり取りすることで、信頼関係を築き、高評価レビューやリピーター獲得につなげられる！
住宅宿泊管理業者なしで運営するのはアリ？
住宅宿泊管理業者なしで運営することには、コスト削減・自由度の向上・ゲストとの直接対応といった大きなメリットがあります。
✅ 管理業者の手数料がかからず、収益を最大化できる
✅ 価格や運営方針を自由に設定し、柔軟な戦略を立てられる
✅ ゲストと直接コミュニケーションを取ることで、リピーター獲得につながる
ただし、運営の手間が増える点には注意が必要。
自主管理をするなら、清掃代行の活用や、チェックインの自動化など、運営負担を減らす工夫も考えたいところです。
自分で民泊を管理する際の必須業務
「管理業者なしで民泊を運営するなら、どんな業務が必要？」
「自分でやるべきことが多すぎると、途中で挫折しない？」
民泊を自主管理する場合、ゲスト対応・清掃手配・予約管理の3つが必須業務となります。住宅宿泊管理業者を使わないことでコストを削減できますが、その分の負担をうまく分散し、効率的に運営する工夫が必要です。
ここでは、民泊を自分で管理する際に絶対に押さえておきたい3つの業務と、その負担を減らす方法を解説します。
ゲスト対応（チェックイン・トラブル対応）
「チェックインって毎回立ち会わないといけないの？」
✅ スムーズなチェックインが運営成功のカギ
・対面チェックインは、ゲストと直接コミュニケーションが取れるが、時間の拘束がある
・スマートロックやキーボックスを使った非対面チェックインなら、手間を減らせる
✅ トラブル対応は即レスが基本！
・「エアコンが動かない」「お湯が出ない」などの設備トラブルは必ず発生する
・返信が遅れると低評価につながるため、すぐに対応できる体制を整えるのが大切
✅ 外国人ゲスト対応の工夫
・翻訳アプリやチャットボットを使えば、言語の壁を乗り越えられる
・よくある質問をマニュアル化し、QRコードなどで簡単に案内できる仕組みを作ると便利
→ チェックインをスムーズにし、トラブル時も迅速に対応することで、ゲスト満足度が向上！
清掃・リネン交換の手配
「清掃はどのタイミングで、どうやってやるの？」
✅ 清掃のクオリティが民泊の評価を左右する
・民泊の口コミで最も評価が分かれるのが「清潔さ」
・清掃が不十分だと、宿泊サイトでの評価が下がり、予約数にも影響する
✅ 自分でやる vs. 清掃代行を使う
・自分で清掃する場合 → コスト削減にはなるが、労力がかかる
・清掃代行を利用する場合 → 1回5,000〜10,000円のコストが発生するが、品質を一定に保てる
✅ リネン交換の手間を減らす方法
・タオルやシーツは宿泊ごとに交換が必須
・洗濯機を設置するか、クリーニング業者と契約してスムーズに運用するのがベスト
→ 清掃・リネン交換の管理を徹底することで、高評価レビューを獲得しやすくなる！
予約管理と価格設定の調整
「予約の管理って、どうやってやればいいの？」
✅ 予約管理の基本ルール
・AirbnbやBooking.comなど、複数の予約サイトに掲載し、露出を増やす
・カレンダーを統一し、ダブルブッキングを防ぐためのツール（iCal連携など）を活用する
✅ 価格調整で利益を最大化
・繁忙期と閑散期で価格を柔軟に調整し、適正価格で稼働率を高める
・「連泊割引」や「早期予約割引」を導入し、長期滞在を促すことで安定収益を狙う
✅ プロモーションを活用して予約を増やす
・新規リスティング向けの割引を活用し、初期段階での予約を増やす
・高評価レビューを集めることで、検索順位を上げ、より多くのゲストに見てもらえるようにする
→ 予約管理と価格調整を最適化することで、安定した収益を確保できる！
民泊自主管理を成功させるには？
住宅宿泊管理業者を使わずに民泊を運営するには、ゲスト対応・清掃管理・予約調整の3つの業務が必須ですが、適切な対策を講じれば、効率的に運営できます。
✅ チェックイン対応を自動化し、トラブル対応マニュアルを用意する
✅ 清掃・リネン交換は外注を活用し、安定した品質を維持する
✅ 価格設定と予約管理を適切に行い、収益を最大化する
自主管理の負担を減らす工夫を取り入れながら、コストを抑えて利益を最大化しましょう！
自主管理でのリスクと対策
「管理業者なしで民泊を運営すると、どんなトラブルが起こる？」
「24時間対応って、やっぱり大変なの？」
民泊を自主管理するメリットは多いものの、予想以上に手間がかかる・近隣トラブルのリスク・クレーム対応の難しさといった課題が発生することもあります。管理業者を使わない分、すべての対応を自分で行わなければならないため、リスクを事前に把握し、適切な対策を準備しておくことが重要です。
ここでは、民泊の自主管理でよくある3つのリスクと、その解決策を詳しく解説します。
予想以上に手間がかかる（24時間対応が必要）
「ゲスト対応って、そんなに大変なの？」
✅ 想定以上に時間を取られるポイント
・深夜や早朝のチェックイン対応（飛行機の遅延などで時間がずれることも）
・「エアコンが動かない」「鍵が開かない」などの設備トラブルへの対応
・宿泊中の問い合わせ（「最寄りのコンビニはどこ？」など）
✅ 負担を減らすための対策
・スマートロックやキーボックスを導入し、非対面チェックインにする
・「よくある質問」とその答えをデジタルマニュアルにまとめ、事前に送る
・LINE公式アカウントやチャットボットを活用し、即時対応ができる仕組みを作る
→ すべてを手動で対応しようとせず、システムを活用して手間を最小限に抑えるのがポイント！
近隣住民とのトラブル対策（騒音・ゴミ管理）
「民泊って、やっぱり近隣トラブルが起こりやすい？」
✅ 発生しやすいトラブル
・深夜の騒音（パーティーや大声での会話）
・ゴミの放置（分別ルールを守らない、指定日以外に出される）
・共用スペースの無断使用（マンションの廊下や駐車場）
✅ 近隣トラブルを防ぐ方法
・「静かに過ごすルール」をゲストに事前通知し、チェックイン時にも再確認する
・ゴミ出しルールを明確にし、チェックアウト時に「ゴミをどこに捨てるか」を伝える
・騒音が気になる場合は、防音カーテンやラグを設置し、騒音トラブルを軽減する
✅ 近隣住民への配慮も忘れずに
・住民に事前に挨拶し、民泊運営について説明する
・トラブルが起こったときの緊急連絡先をマンションの管理人や自治体に登録しておく
→ 近隣トラブルは「未然に防ぐ」ことが大事！ルールを明確にし、住民との関係も大切にすることが成功のカギ。
急なキャンセルやクレーム対応のコツ
「突然キャンセルされたらどうなるの？」
「クレームが来たら、どう対処すればいい？」
✅ 急なキャンセルによる影響
・直前キャンセルされると、次の予約を取る時間がなく、収益が減少
・リスティングの評価にも影響し、今後の予約数に悪影響を及ぼすことも
✅ キャンセルリスクを減らす方法
・「厳しめのキャンセルポリシー」を設定し、直前キャンセル時の損失を防ぐ
・繁忙期は「全額返金なし」などの設定にし、キャンセルのリスクを最小限にする
・長期滞在ゲスト向けに、割引価格を設定し、リスクを分散する
✅ クレーム対応のポイント
・第一に「謝罪」、そして「迅速な対応」（「申し訳ありません。すぐに対応します！」と伝えるだけで印象が変わる）
・問題が解決できない場合は、代替案を提案（例：「エアコンが故障した場合、ポータブルクーラーを設置」など）
・ゲストが不満を感じている場合は、「割引クーポン」や「無料サービス」を提供し、悪い口コミを防ぐ
→ キャンセルやクレーム対応は、迅速な対応と適切なフォローがカギ！ゲストが納得できる解決策を用意しておくことが重要。
自主管理を成功させるために必要な対策
民泊を自主管理する際は、運営の手間・近隣トラブル・クレーム対応など、多くのリスクが発生します。しかし、事前に対策を考えておけば、問題を未然に防ぎながらスムーズな運営が可能になります。
✅ チェックインを自動化し、よくある質問をマニュアル化して手間を減らす
✅ 騒音・ゴミ管理を徹底し、近隣住民とのトラブルを回避する
✅ キャンセル対策やクレーム対応のルールを決めておき、迅速に対応できる仕組みを作る
トラブルを防ぐための仕組みを整えながら、安心して自主管理を続けていきましょう！
住宅宿泊管理業者なしで運営するための成功ポイント
「管理業者なしで民泊を運営すると、どこまで自動化できる？」
「自分でやると手間がかかるけど、効率的に運営する方法は？」
住宅宿泊管理業者を使わずに民泊を運営する場合、できるだけ手間を減らしながら、快適なゲスト体験を提供することが成功のカギになります。そのためには、自動チェックインの導入、清掃代行の活用、ゲストマニュアルの作成など、工夫次第で運営を効率化することが可能です。
ここでは、自主管理で成功するための3つのポイントを解説します。
自動チェックインシステムの導入
「チェックイン対応って毎回しなきゃいけないの？」
✅ スマートロックやキーボックスを活用
・ゲストが自由にチェックインできるように、スマートロックやキーボックスを設置する
・AirbnbやBooking.comのメッセージ機能を使って、事前にチェックイン情報を送る
✅ オンラインでの本人確認を徹底
・セキュリティのために、予約時にパスポートや身分証の写真を送ってもらう
・セルフチェックインでも、事前にガイドを送っておくことでスムーズな入室が可能
✅ チェックイン時のトラブルを減らす工夫
・「鍵が開かない」「場所が分からない」などのトラブルを防ぐため、動画や画像付きの案内を用意する
・よくある質問をチェックインガイドにまとめて、ゲストが自分で解決できるようにする
→ チェックインを完全自動化することで、ゲスト対応の手間を大幅に削減できる！
清掃代行や外部サービスの活用
「清掃って、毎回自分でやらないといけないの？」
✅ 清掃代行を活用して手間を減らす
・民泊専用の清掃代行サービスを利用すれば、予約ごとに自動で清掃を依頼できる
・「清掃＋リネン交換＋消耗品補充」まで含めたプランを選べば、運営の手間を最小限にできる
✅ 清掃品質を一定に保つためのポイント
・「清掃マニュアル」を作成し、代行業者に細かい指示を伝える
・チェックリストを用意して、清掃後に問題がないかを確認できる仕組みを作る
✅ 外部サービスで補助できる業務
・消耗品の補充（トイレットペーパー・シャンプーなど）は、定期配送サービスを活用する
・ゴミ回収を専門業者に依頼し、分別ルールのトラブルを防ぐ
→ 清掃や管理の外注化で、オーナーの負担を大幅に削減！
ゲストマニュアルの作成とリピーター獲得の工夫
「ゲスト対応を楽にしつつ、リピーターを増やすには？」
✅ 分かりやすいゲストマニュアルを作る
・「よくある質問」と「部屋の使い方」をまとめたデジタルガイドを用意する
・チェックイン方法・Wi-Fiパスワード・近隣施設情報などを事前に送っておくことで、問い合わせを減らす
✅ リピーターを増やす工夫
・滞在中のサポートをしっかり行い、「また泊まりたい」と思ってもらうことが大事
・チェックアウト時に、「次回の割引クーポン」や「直接予約の特典」を案内し、リピーターを獲得する
✅ ゲストレビューを増やす仕掛け
・宿泊後に**「滞在はいかがでしたか？」とメッセージを送り、レビューを依頼**
・良いレビューが増えると、検索順位が上がり、新規ゲストの予約が増える
→ ゲスト対応をシンプルにしながら、リピーターを増やす仕組みを作ることが重要！
住宅宿泊管理業者なしで運営するコツ
民泊を自主管理するなら、手間を減らしつつ、ゲストの満足度を高める仕組み作りが成功のカギになります。
✅ 自動チェックインシステムを導入し、チェックイン対応の負担をなくす
✅ 清掃代行や外部サービスを活用し、日常の管理業務を軽減する
✅ ゲストマニュアルを作成し、問い合わせを減らしながらリピーターを増やす
上手に仕組み化すれば、管理業者を使わずに効率よく運営しながら、高収益を狙うことができます！