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民泊可能物件とは？法律と基本条件を理解しよう
民泊を始めるにあたって、最初にクリアしなければならないのが「物件選び」です。とはいえ、「どんな物件なら民泊として使えるの？」と疑問に思う方も多いでしょう。実は、民泊運営には法律で定められた条件があり、それをクリアした物件でなければ営業できません。
この記事では、民泊営業が許可される物件の条件や、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法に基づく基準、そしてオーナー・管理者の同意が必要な理由について詳しく解説します。
民泊営業が許可される物件の条件
民泊として利用できる物件には、以下の条件を満たしている必要があります。
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法律上の許可・届出が可能な物件
民泊営業には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」に基づく許可・届出が必要です。例えば、住宅宿泊事業法では年間180日以内の営業が認められており、比較的柔軟に運営が可能です。 -
用途地域の確認
日本の都市計画法では、地域ごとに用途地域が定められています。商業地域や準住居地域などは民泊営業が可能ですが、第一種低層住居専用地域などでは民泊が制限されている場合があります。
→ポイント：物件探しの際は「用途地域」の確認が必須！ -
設備条件のクリア
民泊営業には、防火設備や非常口の設置、避難経路の確保など、安全対策が求められます。また、ゴミ処理設備や近隣への配慮も重要な要素です。
💡ワンポイントアドバイス:
マンションやアパートの場合、管理規約で民泊が禁止されているケースもあるので、物件契約前に必ず確認しましょう。
住宅宿泊事業法や旅館業法における基準
民泊には大きく分けて、以下の3つの運営方法があります。それぞれ基準が異なるため、運営スタイルに合った物件選びが重要です。
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住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊
- 年間営業日数は180日まで
- 届出制（許可ではなく、届出で運営可能）
- 住宅用途を維持したまま運営できる
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旅館業法に基づく簡易宿所営業
- 営業日数の制限なし
- 厳しい消防法規や建築基準法の適用を受ける
- ゲスト用のフロント設置などが必要な場合も
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特区民泊（国家戦略特別区域法）
- 特定エリア限定（例：東京都大田区や大阪市など）
- 最低宿泊日数の制限あり（2泊3日以上など）
- 条例ごとの追加ルールに注意
どれを選ぶべき？
- 副業で小規模に運営したい人 → 住宅宿泊事業法
- 本格的に宿泊ビジネスを展開したい人 → 旅館業法
- 特区の条件を活かしたい人 → 特区民泊
民泊運営に必要なオーナー・管理者の同意
物件選びで見落としがちなのが、オーナーや管理会社の同意です。特に賃貸物件の場合、オーナーが民泊運営を許可してくれなければ営業できません。
なぜ同意が必要なのか？
- 物件オーナーには、建物の安全管理や近隣住民への配慮が求められるため。
- マンションやアパートでは、管理規約で民泊を禁止しているケースも多数。
- 無断で民泊運営を始めた場合、契約違反となり強制退去のリスクも。
💡対策:
- 契約時に「民泊運営の許可」を書面で取得
- 民泊に理解のあるオーナーを選ぶ（民泊専門物件もおすすめ）
- 物件の管理規約を事前にチェック
民泊物件選びは法律とルールを徹底確認！
民泊運営を成功させるためには、以下の3点を必ずチェックしましょう。
- 法律上、民泊営業が認められている物件か？
- 住宅宿泊事業法・旅館業法・特区民泊など、運営形態に合った物件か？
- オーナーや管理会社の同意が得られているか？
これらを確認しないまま運営を始めてしまうと、営業停止や罰則のリスクがあります。慎重に物件を選び、スムーズな民泊運営を目指しましょう。
民泊可能物件の探し方3選
民泊を始めたいと考えたとき、「どうやって民泊可能な物件を探せばいいの？」と悩む方も多いでしょう。実は、民泊運営には法的な条件を満たした物件選びが欠かせません。また、効率よく収益を上げるためには、立地や設備などの条件もしっかりと見極める必要があります。
ここでは、民泊可能物件を見つけるための3つの具体的な方法を紹介します。これらを活用すれば、理想の物件が見つかるはずです。
1. オンラインで簡単に探せる方法
民泊専門ポータルサイトを活用しよう
民泊物件を探すなら、まずは民泊専門のポータルサイトを活用するのが手軽で効率的です。例えば、「民泊物件.com」や「MINCOLLE（ミンコレ）」などのサイトでは、民泊運営が可能な物件だけを集めた情報が掲載されています。これらのサイトでは、地域や賃料、物件タイプなどの条件で検索でき、初心者でも簡単に物件探しが可能です。
一般の不動産サイトでも条件検索が可能
大手不動産ポータルサイト（スーモ、アットホームなど）でも、「民泊可」「旅館業法許可済み」といった条件で物件を検索できます。ただし、一般の不動産サイトでは、民泊可否の記載がない場合も多いため、事前に不動産会社へ確認することをおすすめします。
💡ポイント:
- ポータルサイトでは「民泊可」「宿泊事業可」といったキーワードで絞り込み検索。
- 物件の詳細ページでは、用途地域や管理規約の確認も忘れずに。
2. 公式情報やプロのサポートを活用する方法
自治体の「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」を確認
各自治体のウェブサイトでは、既に民泊の届出が完了している物件の一覧が公開されています。これを活用すると、民泊運営が認められた実績のある物件を見つけられます。同じ建物内に空き部屋があれば、新たに民泊として運営できる可能性が高いです。
不動産会社・民泊代行業者への相談
民泊運営に強い不動産会社や、民泊運営代行業者に直接相談するのも有効な方法です。特に民泊運営に特化した不動産会社なら、民泊可物件の最新情報や、各エリアの民泊需要なども教えてもらえるでしょう。また、民泊代行業者は、物件探しだけでなく、運営のサポートや法規制に関するアドバイスも提供してくれます。
💡ポイント:
- 自治体の「届出住宅一覧」は公式情報なので信頼性が高い。
- 民泊代行業者は運営までサポートしてくれるので初心者におすすめ。
3. 現地でしか見つからない物件を探す方法
地方自治体や観光地での現地調査
地方自治体の観光課や地域振興局に問い合わせると、観光需要の高いエリアで民泊可能な物件情報を得られることがあります。また、観光地などでは、地元不動産会社が民泊向け物件を独自に管理していることもあります。直接現地に足を運び、空き物件を確認したり、近隣の不動産会社に相談すると、ネットには出回っていない“掘り出し物件”が見つかることも。
地域のイベントや観光動向もチェック
地域ごとの観光動向や季節ごとのイベントを調べることで、年間を通して安定した収益を見込めるかどうかを判断できます。例えば、夏はビーチリゾート、冬はスキー場の近くなど、季節ごとの需要に応じた物件を選ぶと、安定した集客が期待できます。
💡ポイント:
- 観光地周辺では「民泊歓迎」の物件も多い。
- 地域のイベントや観光資源を調べて、年間の稼働率を想定する。
民泊物件探しのコツは情報収集と柔軟性
民泊可能物件を探すには、オンラインとオフラインの両方の情報源を活用するのが効果的です。ポータルサイトで幅広く探しつつ、自治体の公式情報や現地調査も組み合わせれば、理想の物件に出会える確率がグッと高まります。
民泊物件探しの鉄則:
- まずはポータルサイトで情報収集。
- 自治体や不動産会社など、専門家の力を借りる。
- 現地調査で、ネットにはない優良物件を掘り出す。
民泊運営は物件選びが成功のカギ。じっくり時間をかけて、自分にピッタリの物件を見つけましょう！
稼げる民泊物件の見極め方
民泊ビジネスで成功するかどうかは、物件選びに大きく左右されます。どんなにサービスが良くても、立地や設備がゲストのニーズに合わなければ、集客に苦戦することも。
一方で、条件に合った物件を選べば、安定した収益を見込むことができます。では、どうやって「稼げる民泊物件」を見極めればよいのでしょうか？ここでは、3つの重要なポイントに絞って解説します。
1. 立地の重要性：アクセスの良さは集客力に直結する
民泊物件選びで最も重要なのが「立地」です。特に以下の3つの要素は、宿泊客にとっての大きな判断材料になります。
✅ 駅近物件は安定した人気
最寄り駅から徒歩10分以内の物件は、ビジネス客から観光客まで幅広い層に支持されます。特に都市部では、電車や地下鉄のアクセスが良い物件は集客力が高く、稼働率も安定しやすい傾向にあります。
✅ 観光地へのアクセスが良い物件は強い
有名観光地やイベント会場の近くにある物件は、特に外国人観光客に人気です。また、観光地の中心から少し離れた場所でも、交通の便が良ければ狙い目となります。
✅ 空港やバスターミナルへの利便性も重要
空港や主要バスターミナルまでのアクセスがスムーズな物件は、海外旅行客や地方からの観光客にとって利便性が高く、リピート率の向上にもつながります。
💡ワンポイント:
近年は「ワーケーション」需要も高まっており、自然豊かな郊外エリアや温泉地なども人気エリアとして注目されています。
2. 景観や設備：ゲストが求める“プラスα”を提供する
立地だけではなく、物件の景観や設備もゲストの満足度に大きく影響します。以下のようなポイントに注目しましょう。
✅ 景観が良い物件は競争力アップ
窓から海や山が見える、夜景がきれいに見えるなど、景観が魅力的な物件は、特に外国人観光客に好まれます。SNS映えするスポットは、口コミでの拡散効果も期待できます。
✅ 宿泊客が求める設備を整える
近年、民泊物件には「自炊可能なキッチン」「無料Wi-Fi」「洗濯機」などの設備が求められることが増えています。ファミリー層や長期滞在者にとっては、設備の充実度が宿泊先選びの決め手になることも。
✅ インテリアやデザインで差別化
北欧風のシンプルなインテリアや、和モダンテイストの部屋など、デザイン性の高い物件は、写真映えを狙う宿泊客に人気です。また、地域の文化や特色を取り入れた内装にすると、より親しみやすさが生まれます。
💡ポイント:
設備や内装は後からでも改善できる部分。物件選びの際は、改装の自由度も確認しておきましょう。
3. 競合物件との比較と価格設定の考え方
同じエリアに民泊物件が多い場合、競合との差別化が必須です。価格設定やサービス内容を工夫して、ゲストに選ばれる物件を目指しましょう。
✅ 周辺物件の相場を把握する
まずは、同エリアにある民泊物件の宿泊料金を調べましょう。Airbnbなどのプラットフォームで、同条件の物件がどれくらいの価格で提供されているかを確認することで、自分の物件の適正価格を判断できます。
✅ ダイナミックプライシングを活用
季節や曜日ごとに価格を変える「ダイナミックプライシング」を取り入れることで、繁忙期の売上アップや閑散期の稼働率改善が狙えます。特に観光地エリアでは、連休やイベント期間に価格を上げることで、利益率を向上させることができます。
✅ 価格だけで勝負しない工夫を
最安値での集客だけに頼るのは危険です。例えば「無料レンタル自転車」「地元のグルメ情報冊子」など、ゲストに喜ばれる付加価値を提供することで、価格競争に巻き込まれずに差別化が図れます。
💡ワンポイント:
レビュー評価が高い物件は、価格が多少高くても選ばれやすい傾向があります。口コミ対策もしっかり行いましょう。
稼げる民泊物件は“立地×設備×価格”のバランスがカギ
民泊運営で安定した収益を得るためには、以下のポイントを押さえた物件選びが大切です。
✔ アクセスの良い立地で集客力を確保
✔ 景観や設備で“選ばれる理由”を作る
✔ 競合を意識した価格設定と差別化を意識する
これらの条件を満たした物件は、安定した稼働率と高い収益性を両立できます。民泊物件を選ぶ際は、単に安い物件を選ぶのではなく、将来的な収益性やゲストの満足度まで考慮して選びましょう。
賃貸と購入どちらが有利？メリット・デメリット比較
民泊ビジネスを始めるにあたって、最初に悩むのが「物件を賃貸するか、思い切って購入するか」ではないでしょうか。どちらにもメリットとデメリットがあるため、自分の資金状況や運営方針に合った選択をすることが大切です。
ここでは、賃貸物件と購入物件の違いや、それぞれのメリット・デメリット、そして初期投資やリスク回避の観点での判断基準を詳しく解説します。どちらが自分にとって有利なのか、しっかり見極めていきましょう。
1. 賃貸物件で民泊運営する場合の注意点
「まずは小規模から始めたい」「初期費用を抑えたい」という方には、賃貸物件での民泊運営がおすすめです。ただし、いくつかの注意点もあります。
✅ メリット
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初期費用が少ない
購入物件と比べて、初期投資を抑えられるため、民泊ビジネスを始めやすいです。敷金・礼金と家具・家電などの設備投資だけで済む場合が多いです。 -
撤退や拡大がしやすい
万が一、民泊運営がうまくいかなかった場合でも、比較的簡単に撤退できます。また、成功した場合には、より広い物件や複数物件への拡大も柔軟に対応可能です。 -
市場の動向に合わせやすい
観光需要の多いエリアやトレンドに合わせて、物件の移動が可能です。季節ごとの繁忙期に合わせて物件を選ぶこともできます。
❌ デメリット
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オーナーの許可が必要
賃貸物件で民泊を行うには、必ずオーナーや管理会社の許可が必要です。特にマンションの場合、管理規約で民泊が禁止されているケースも多いです。 -
内装や設備に制限がある
物件を自由に改装できない場合が多く、内装や設備の変更に制限があるため、競争力を高めにくい場合があります。 -
賃料負担が固定
稼働率が低くても毎月の家賃は発生します。閑散期などの稼働率低下時には、利益が圧迫されるリスクがあります。
💡注意点:
契約書をしっかり確認し、「民泊運営が可能か」「転貸は禁止されていないか」を確認しましょう。
2. 購入物件での長期的な収益化の可能性
「本格的に民泊ビジネスを展開したい」「長期的な資産運用を考えている」という方には、物件の購入がおすすめです。購入物件ならではのメリットも多くありますが、それに伴うリスクも知っておきましょう。
✅ メリット
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改装や設備投資が自由
内装のリノベーションや設備のグレードアップなど、宿泊客の満足度を高めるための改装が自由にできます。これにより、他の民泊物件との差別化が図りやすくなります。 -
長期的な資産価値が期待できる
エリア選びやタイミングによっては、物件価値の上昇も見込めます。将来的に売却すれば、キャピタルゲイン（売却益）を得られる可能性も。 -
ランニングコストを抑えやすい
毎月の家賃がないため、長期運営の場合は賃貸物件よりもコストが抑えられる場合があります。固定資産税や修繕費はかかりますが、稼働率が高ければ十分な利益が見込めます。
❌ デメリット
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初期投資が大きい
物件の購入費用に加え、リフォーム代や登記費用、諸経費など、まとまった資金が必要となります。特に都市部や観光地の物件は価格が高騰しやすいです。 -
撤退や方向転換が難しい
民泊ビジネスがうまくいかなかった場合でも、簡単には撤退できません。物件の売却には時間がかかることもあるため、柔軟性に欠けます。 -
維持管理コストが発生
固定資産税や修繕費など、長期的に見て発生するコストも考慮する必要があります。稼働率が下がった場合、赤字リスクも。
💡ポイント:
購入前には「周辺エリアの観光需要」「競合物件の稼働率」「売却時の市場価値」など、長期的な視点でのシミュレーションを行いましょう。
3. 初期投資やリスク回避の観点での判断基準
どちらを選ぶべき？
- 初心者や副業として始めたい場合 → 賃貸物件がおすすめ。リスクを抑えつつ、小規模から始められる。
- 本業として本格的に運営したい場合 → 購入物件が向いている。長期的な収益化と資産形成を狙える。
- 中長期で安定収入を狙うなら → 賃貸と購入の“併用”もアリ。まずは賃貸でスタートし、利益を確保した後に購入を検討するのも一つの戦略。
収益シミュレーションを忘れずに！
どちらを選んでも、事前の収益シミュレーションが大切です。稼働率、宿泊単価、運営コストなどを具体的に計算し、「赤字にならない最低稼働率」を把握しておきましょう。
自分のスタイルに合った選択を！
民泊物件の「賃貸」と「購入」には、それぞれメリットとデメリットがあります。
- 賃貸物件は、低リスクで始められ、撤退も容易。初心者向け。
- 購入物件は、改装自由度が高く、長期的な資産形成が可能。上級者向け。
- 両方のメリットを活かす併用型も視野に入れよう。
自分の運営スタイルや資金計画に合った選択をして、民泊ビジネスを成功させましょう！
民泊物件選びで失敗しないための注意点
民泊ビジネスを成功させるためには、物件選びが何よりも重要です。いくら立地が良くても、法的な問題があったり、近隣住民とのトラブルが発生したりすると、運営に支障をきたします。逆に、適切な物件を選べば、長期的に安定した収益が期待できます。
ここからは、民泊物件選びで失敗しないための法的確認ポイントやトラブル回避策、維持管理コストの考慮点、そしてゲスト満足度を高める工夫について詳しく解説します。
1. 法的制限・用途地域の確認方法
まず最初に確認すべきなのが、物件が法的に民泊運営可能かどうかです。民泊には、地域や物件ごとに異なる法的制限があります。
✅ 用途地域の確認
日本では、都市計画法により土地の用途地域が定められています。この用途地域によって、民泊運営の可否が決まります。
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民泊営業が可能なエリア
- 商業地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
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民泊営業が制限されるエリア
- 第一種低層住居専用地域（基本的に民泊不可）
- 文教地区（学校などの近隣地域）
💡確認方法:
物件所在地の市区町村の都市計画課に問い合わせるか、公式ウェブサイトで用途地域を確認できます。また、自治体ごとに独自の条例がある場合もあるので、しっかりチェックしましょう。
✅ 建物管理規約の確認（マンションの場合）
マンションやアパートの場合、管理規約で民泊が禁止されていることがあります。事前に管理組合へ確認し、民泊運営の可否を確かめてください。
2. 近隣住民とのトラブル回避策
民泊運営で意外と多いのが、近隣住民とのトラブル。特に騒音問題やゴミ出しルールの違反は、クレームの原因となります。以下の対策を講じて、トラブルを未然に防ぎましょう。
✅ 騒音対策を徹底する
- 窓や壁に防音材を使用し、外部への騒音漏れを軽減。
- ゲストに対して「夜間の静粛時間」などのルールを明示する。
✅ ゴミ出しルールを明確化
- 地域ごとのゴミ分別ルールを案内。
- チェックアウト時にゴミを室内にまとめるようゲストへ促す。
✅ 緊急連絡先を周知
万が一トラブルが発生した際、近隣住民が迅速に対応できるよう、運営者の連絡先を周知しておくことも重要です。
💡ワンポイント:
近隣住民との良好な関係を築くため、民泊運営前には簡単な挨拶回りを行うと、トラブルの抑止につながります。
3. 物件の状態や維持管理コストの事前調査
物件の状態や維持コストも、長期的な収益に大きく関わってきます。運営開始後に「想定外の修繕費が発生した…」なんてことを避けるためにも、以下のポイントを事前に確認しましょう。
✅ 設備やインフラの確認
- 給湯器や空調設備などの使用年数やメンテナンス履歴を確認。
- Wi-Fi回線の整備状況や電気容量もチェック。
✅ 修繕費や固定費の見積もり
- 築年数が古い物件は、修繕リスクが高くなります。
- 物件購入の場合、固定資産税や管理費も収益シミュレーションに組み込みましょう。
✅ 清掃・メンテナンス体制の構築
- 民泊では清掃が評価に直結します。信頼できる清掃業者を確保しておくことが大切です。
- 緊急対応が必要な水漏れや設備故障に備え、地元のメンテナンス業者とも連携を。
4. 安全性・防災設備などゲスト満足度を高める工夫
民泊では、ゲストの安全と快適性を確保することが重要です。特に、防災設備の充実や快適な宿泊環境の提供は、高評価レビュー獲得に直結します。
✅ 防災設備の設置は必須
- 火災報知器、消火器、避難経路の掲示などを徹底。
- 地震・台風などの災害対策も考慮し、防災グッズの設置もおすすめ。
✅ ゲスト満足度を高めるための設備
- 無料Wi-Fi、キッチン用品、洗濯機など、長期滞在者が喜ぶ設備を導入。
- 季節ごとのニーズに応じて、エアコン・暖房器具・加湿器なども完備。
✅ 口コミ対策も忘れずに
ゲストが宿泊後に高評価レビューを残してくれるよう、清潔感やサービスの質を維持しましょう。特に「写真通りだった」「部屋が清潔だった」というレビューは集客力を高めます。
物件選びで成功するための4つの鉄則
- 用途地域や建物規約など、法的な条件を必ず確認。
- 近隣住民への配慮を忘れず、トラブルを未然に防ぐ。
- 物件の状態やランニングコストをしっかりシミュレーション。
- ゲストの安全と快適性を確保し、口コミ評価を高める。
民泊物件選びでの失敗は、運営後に大きなトラブルを招くことがあります。初期の段階でリスクを回避できるよう、慎重な物件選びを心掛けましょう。