民泊可能物件とは？まずは法律を理解しよう
「民泊を始めたいけど、どんな物件なら運営できるの？」と疑問に思う人も多いよね。実は、日本で民泊を運営するには、法律の規制をクリアした「民泊可能物件」を選ぶ必要があるんだ。
この記事では、民泊を運営できる物件の条件や、許可が必要なケース・不要なケース、旅館業法や民泊新法（住宅宿泊事業法）との違いについて、わかりやすく解説していくよ！
① 民泊の法律は3つ｜旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊の違い
民泊を合法的に運営するためには、3つの法律のどれに該当するかを確認することが必須！
✅ 旅館業法（簡易宿所）｜365日営業OKだけど、許可取得が必要！
- 旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可を取得すれば、民泊として運営可能。
- 営業日数の制限なし！ 1年365日、自由に宿泊施設として貸し出せる。
- ただし、設備要件や営業許可が必要で、旅館業法の基準をクリアしないと認可されない。
💡 こんな物件が向いている！
✔ 一軒家やビルの一部を民泊用に改装するケース
✔ 複数の部屋があるゲストハウス運営を考えている人
✅ 住宅宿泊事業法（民泊新法）｜年間180日まで営業OK！
- 2018年に施行された「民泊新法」（住宅宿泊事業法）に基づく民泊。
- 年間営業日数は最大180日までという制限あり。
- 各自治体によって規制が異なるため、事前の確認が必要。
💡 こんな物件が向いている！
✔ 副業として民泊を始めたい人（オーナーが自分で管理できる場合）
✔ 長期賃貸と民泊の併用を考えている人
✅ 特区民泊｜エリア限定で180日以上の営業が可能！
- 政府が指定した「特区」では、180日以上の営業が可能！
- ただし、特区ごとに独自のルール（最低宿泊日数など）があるので要注意。
- 現在、東京都大田区・大阪市・福岡市などが特区に指定されている。
💡 こんな物件が向いている！
✔ 民泊専用の物件を運営したい人
✔ 長期的に安定した民泊収益を得たい人
② 許可が必要なケースと不要なケース
「民泊をやるなら、必ず許可を取らないといけないの？」と思うかもしれないけど、実はケースによって異なるよ。
✅ 許可が必要なケース
- 旅館業法に基づく簡易宿所営業を行う場合（365日運営する場合）
- 住宅宿泊事業法に基づき民泊新法で営業する場合（年間180日まで）
- 特区民泊を運営する場合（自治体の基準に従う必要あり）
✅ 許可が不要なケース
- オーナー自身が居住しながら、友人・知人に短期間貸し出す場合（家主不在型でない場合）
- マンスリーマンションとして、30日以上の長期滞在向けに貸し出す場合（ホテルとは異なる扱い）
「どこまでが民泊に該当するのか？」は、自治体によって細かいルールが異なるから、事前に確認が必要だね。
③ 民泊可能物件の条件｜戸建て・マンション・アパートで異なる規制
民泊可能な物件は、物件の種類によって条件が違うので、それぞれのポイントを押さえておこう！
✅ 戸建ての民泊運営｜比較的自由度が高い！
- 一戸建ては、規制が比較的緩やかで運営しやすい。
- ただし、住宅地では「住環境を守るためのルール（騒音・ゴミ問題など）」に気をつける必要あり。
- 近隣住民とのトラブルを避けるため、事前の説明や合意が重要！
💡 おすすめポイント
✔ 観光地やリゾート地の一軒家なら、高稼働率を狙える！
✔ プライベートな空間を提供できるため、家族やグループ向けに人気！
✅ マンションの民泊運営｜管理規約に要注意！
- 分譲マンションでは、管理規約で民泊禁止のケースが多い！
- 民泊OKの物件でも、共有部分の利用制限・防犯対策を確認する必要がある。
- 賃貸物件の場合、オーナーや管理会社の許可を得ることが必須！
💡 おすすめポイント
✔ 都心部のマンションなら、ビジネス利用の需要が高い！
✔ アクセスが良い物件なら、観光客や出張客に人気！
✅ アパートの民泊運営｜小規模運営に向いている！
- アパートは「オーナーの許可があれば」民泊運営が可能なケースも多い。
- ただし、騒音問題やゴミ出しルールなど、他の住民とのトラブルに注意！
- 小規模な民泊運営をしたい場合には、アパート型の物件も選択肢に！
💡 おすすめポイント
✔ 家賃が安い分、初期投資を抑えて民泊を始められる！
✔ 都市部よりも地方エリアのアパートなら、長期滞在型の民泊が可能！
まとめ｜民泊可能物件を選ぶなら、法律と規制をしっかり確認！
✔ 旅館業法・民泊新法・特区民泊の違いを理解する！
✔ 許可が必要なケースと不要なケースを確認する！
✔ 物件の種類ごとに異なる規制を把握する！
民泊は、法律やルールを正しく理解して、適切な物件を選べば、安定した収益を得られるビジネスとして運営可能！ 物件選びの際は、必ず自治体や管理会社の規約を確認し、安全に運営できるよう準備しよう！
民泊に適したエリアと物件の選び方
「民泊を始めるなら、どのエリアがいい？」「どんな物件が人気なの？」――これから民泊を運営しようと考えている人にとって、エリア選びと物件の条件は成功のカギを握る重要なポイント。
せっかく民泊を始めても、立地が悪かったり、宿泊客のニーズに合わない物件を選んでしまうと、**稼働率が低くなって思うように収益が上がらない…**なんてことになりかねない。
そこで今回は、観光客に人気のエリア・ビジネス需要の高いエリア・民泊向きの物件の特徴について、わかりやすく解説していくよ！
① 観光客が多いエリア｜東京・大阪・京都は鉄板！
観光客向けの民泊を運営するなら、訪日外国人や国内旅行者の多いエリアを選ぶのが基本！ 特に、以下の都市は民泊の需要が高いよ。
✅ 東京（浅草・新宿・渋谷・池袋など）
- 観光地が多く、外国人観光客の人気エリア！
- 鉄道・バスのアクセスが充実していて、移動がしやすい
- ショッピング・グルメ・ナイトライフなど、多様なニーズに対応できる
💡 おすすめ物件の特徴
✔ 駅近でアクセスの良い物件（特に山手線沿線が人気）
✔ ファミリーやグループ向けに広めの部屋
✔ Wi-Fi完備・スマートロック対応など、外国人向け設備が充実している物件
✅ 大阪（なんば・心斎橋・梅田など）
- 関西圏最大の観光都市で、食べ歩き・ショッピングの需要が高い！
- 関西空港からのアクセスが良く、訪日外国人観光客が多い
- 「ミナミ」エリア（なんば・心斎橋）は民泊の人気スポット
💡 おすすめ物件の特徴
✔ なんば・心斎橋エリアは外国人観光客向けに特に人気！
✔ 道頓堀や通天閣などの観光地に近いエリアが狙い目
✔ カジュアルな内装でもOK！コストを抑えて運営できる物件が多い
✅ 京都（四条・祇園・嵐山・河原町など）
- 日本文化を体験したい観光客に大人気！
- 歴史的な建造物が多く、長期滞在する観光客も多い
- 「町家民泊」など、京都らしい伝統的な宿泊施設が人気
💡 おすすめ物件の特徴
✔ 町家風の一軒家や和風デザインの部屋は特に人気！
✔ 四条・祇園エリアなら、高稼働率を狙いやすい
✔ 静かに過ごせる環境が求められるので、立地や周囲の環境もチェック！
② ビジネス利用が期待できるエリア｜駅近・空港周辺が狙い目！
観光だけでなく、ビジネス利用の需要があるエリアも民泊には最適。特に、出張や短期滞在のビジネスマン向けに、利便性の高い物件を選ぶのがポイント！
✅ 東京（品川・東京駅周辺・新橋・秋葉原など）
- 新幹線・空港へのアクセスが良く、出張者の宿泊ニーズが高い
- 企業オフィスが集まるエリアでは、平日利用の需要もあり
- 高級感のあるビジネス向けの民泊も狙い目
💡 おすすめ物件の特徴
✔ ビジネスマン向けのシンプル＆モダンな内装
✔ Wi-Fi・デスク完備で仕事しやすい環境
✔ チェックイン・チェックアウトがスムーズにできる設備（スマートロック・セルフチェックインなど）
✅ 空港周辺（羽田・成田・関西国際空港など）
- トランジット（乗り継ぎ）の宿泊需要がある
- フライト前後の短期滞在に最適な民泊が求められる
- 格安ホテルよりもコストを抑えられる民泊はビジネス客に人気
💡 おすすめ物件の特徴
✔ 空港アクセスが良く、タクシーやシャトルバスの利用が便利な立地
✔ 夜遅いチェックイン・早朝チェックアウトに対応できる民泊（無人チェックインなど）
✔ 1泊〜2泊の短期滞在に適したシンプルな内装
③ 需要の高い物件の特徴｜民泊に向いている物件とは？
民泊を成功させるためには、エリアだけでなく、物件の条件もしっかりチェックすることが重要！ 特に、以下のポイントを押さえた物件を選ぶと、稼働率アップにつながるよ。
✅ 1. 立地が良い（駅近・観光地にアクセスしやすい）
✔ 徒歩5分以内の駅近物件は、予約率が高くなりやすい
✔ 人気観光地にアクセスしやすいエリアなら、高稼働率が期待できる
✅ 2. 設備が整っている（Wi-Fi・スマートロック・キッチンなど）
✔ Wi-Fiは必須！特にビジネス利用や外国人観光客には重要
✔ スマートロックやセルフチェックインがあると、ホストの負担を減らせる
✔ キッチン付きの物件は、長期滞在者に人気が高い
✅ 3. 清潔感がある（管理がしやすい物件）
✔ 掃除がしやすいシンプルな内装・家具
✔ 定期的なクリーニングサービスを手配できる環境
まとめ｜民泊の成功にはエリアと物件の条件が重要！
✔ 観光客向けなら、東京・大阪・京都などの人気観光地が狙い目！
✔ ビジネス利用を考えるなら、駅近・空港周辺の物件が高稼働しやすい！
✔ 民泊向きの物件は、立地・設備・清潔感の3つが重要！
「どのエリアに民泊を出すか？」は、成功を左右する最も大事なポイント！ 需要のあるエリア・物件を選んで、効率よく運営しよう！
民泊可能な物件を見つける方法
「民泊を始めたいけど、どうやって民泊OKの物件を探せばいいの？」と悩んでいる人も多いはず。実は、民泊可能な物件は、普通の賃貸とは探し方がちょっと違うんだよね。
物件を選ぶ際に気をつけたいのは、「民泊ができる物件かどうかを事前にしっかり確認すること」。規約違反で運営停止になるリスクを避けるためにも、不動産サイトの活用・大家や管理会社との交渉・専門エージェントの活用を上手に組み合わせることが大切だよ。
そこで今回は、民泊可能物件を見つける方法と成功のポイントを紹介するね！
① 民泊OKの物件を扱う不動産サイトを活用しよう！
普通の賃貸物件とは違って、民泊が可能な物件は限られている。そのため、専門の不動産サイトやマンスリー賃貸の情報を活用するのが効率的！
✅ 民泊物件専門の不動産サイトをチェック
✔ 民泊専門の不動産サイトでは、許可が取れる物件が掲載されている
✔ 旅館業法・民泊新法に適応した物件を簡単に探せる
✔ 「短期賃貸OK」「家具付き」など、民泊向けの条件が揃っていることが多い
💡 おすすめの不動産サイト
- LIFULL HOME'S マンスリー（短期賃貸向けの物件が充実）
- Airbnb公認ホスト向け物件リスト（Airbnbが推奨する民泊OKの物件が見つかる）
- 民泊専門の不動産サイト（ex. 民泊物件.com）（国内の民泊向け物件を多数掲載）
✅ ポイント
民泊可能な物件は、普通の賃貸より数が少ないから、「民泊OK」のフィルターがあるサイトを活用すると探しやすいよ！
② 大家や管理会社との交渉方法｜成功のポイントは事前準備！
「この物件、民泊に使えないかな？」と思ったら、大家さんや管理会社に直接交渉するのもアリ！ でも、適当に話を持ちかけても「ダメ」と言われることが多いから、交渉のポイントを押さえておくことが大切！
✅ 交渉時のポイント
✔ 「民泊＝騒音やトラブルがある」と思われがちなので、管理体制をしっかり説明する
✔ 「無許可で運営するつもりはない」ことを伝え、正式に許可を得ることが大切！
✔ 収益シミュレーションを用意し、「安定した運営ができる」ことを証明すると成功率UP！
✅ 大家や管理会社に伝えるべきポイント
1. どんな民泊運営をするのか？
「旅館業法に基づく簡易宿所として営業するのか？」「民泊新法に基づいて年間180日までの運営をするのか？」を明確に説明する。
2. どのような管理体制を整えるのか？
✔ 騒音トラブルやゴミ問題を防ぐ対策（ハウスルールの設定・管理人の配置など）
✔ 無人チェックインを導入して、安全な運営ができることを説明する
3. 大家にとってのメリットを伝える！
✔ 民泊運営なら、空室リスクが低く安定収入を確保できる！
✔ 普通の賃貸よりも賃料を高く設定できるので、大家側にもメリットがある！
✅ ポイント
ただ「民泊をやりたい！」と伝えるのではなく、「大家さんにとってのメリット」をしっかり説明することが大切！
③ 民泊運営に強い不動産会社・エージェントを活用する
「自分で交渉するのは不安…」「もっと効率的に民泊可能物件を見つけたい！」という人は、民泊に詳しい不動産会社やエージェントを活用するのがオススメ！
✅ 民泊に強い不動産会社の活用メリット
✔ すでに民泊OKの物件を持っているので、スムーズに契約できる！
✔ 面倒な許可申請や管理代行もサポートしてくれるケースが多い！
✔ 物件の選定だけでなく、収益シミュレーションまで相談できる！
💡 おすすめのエージェント・不動産会社
- airbnb運営代行会社（Airbnb公認パートナー） → 許可物件の紹介＋運営代行が可能
- 民泊投資専門の不動産会社 → 賃貸OKの物件を紹介＋運営のノウハウ提供
- マンスリー賃貸専門の不動産会社 → 長期滞在向け民泊物件を探すのに便利
✅ ポイント
「とにかくスムーズに民泊を始めたい！」という人は、最初から民泊に強い不動産会社を利用するのがベスト！
まとめ｜民泊可能な物件を見つける方法は3つ！
✔ 民泊OKの不動産サイトを活用し、専門の物件を探す！
✔ 大家や管理会社と交渉し、正式な許可を得る！
✔ 民泊運営に強い不動産会社・エージェントを活用する！
民泊を成功させるには、物件選びが最重要ポイント！ しっかりリサーチしながら、最適な方法で民泊可能物件を見つけよう！
民泊運営の注意点｜契約・規制・運営管理
「民泊を始めたいけど、運営って難しくない？」――初めて民泊に挑戦する人にとって、契約や規制、管理のポイントをしっかり押さえることが成功のカギ！
民泊は、普通の賃貸物件と違って法律の規制があり、管理方法にも工夫が必要。トラブルを避けながら安定した運営をするためには、転貸許可の取得、近隣トラブルの回避、清掃やカスタマーサポートの効率化が欠かせないよ。
この記事では、民泊運営で特に注意すべき3つのポイントを詳しく解説していくね！
① 賃貸物件での民泊運営は「転貸許可」が必須！
「普通の賃貸物件を借りて、そのままAirbnbに出せばOK！」と思っている人もいるけど、それはNG！ 賃貸物件で民泊を運営する場合、大家や管理会社からの転貸許可が必須なんだよね。
✅ 転貸許可（サブリース契約）が必要な理由
✔ 賃貸契約では「借主が第三者に貸し出すことを禁止」している場合が多い！
✔ 無断で民泊を運営すると、契約違反で即刻退去になるリスクあり！
✔ 許可を取れば、正式に民泊運営が可能になるのでトラブル回避につながる！
✅ 転貸許可を得るためのポイント
✔ 民泊の収益モデルを大家に説明し、「安定した家賃収入」をアピールする！
✔ 騒音・ゴミ問題の対策を伝えて、トラブルを防ぐ努力をしていることを説明する！
✔ 運営の透明性を確保するため、契約書を交わしておく！
✅ ポイント
許可を取らずに無断で民泊を運営すると、訴訟リスクや違約金の請求が発生する可能性も…。トラブルを避けるために、最初にしっかり交渉することが重要！
② 近隣住民とのトラブルを防ぐには？騒音・ゴミ問題の対策
「民泊ってトラブルになりやすいんじゃない？」と思う人もいるよね。確かに、騒音やゴミ問題で近隣住民とトラブルになるケースは少なくない！
だからこそ、事前にしっかり対策を講じておくことが大切！
✅ 騒音トラブルの防止策
✔ 「パーティー禁止」「大声禁止」など、ルールを明確に伝える！
✔ 防音対策として、カーペットや防音シートを活用する！
✔ 夜間は音量を下げるように、ハウスルールに記載！
💡 さらに効果的な方法
✔ スマートロックを活用し、夜間の無駄な出入りを防ぐ！
✔ 近隣住民と良好な関係を築き、万が一の時に相談しやすくする！
✅ ゴミ出しトラブルの防止策
✔ ゴミの分別ルールを明確に記載しておく！
✔ ゴミ出しの日をゲストに伝え、適切に処理できるようにする！
✔ 管理代行業者を利用して、ゴミ出しを徹底管理する！
✅ ポイント
「騒音やゴミ問題があると、民泊が禁止される可能性もある！」と覚えておこう。近隣住民への配慮は最優先事項！
③ 清掃やカスタマーサポートの外注化で負担を軽減！
民泊を運営する上で意外と大変なのが、清掃やカスタマーサポート！ ゲストがチェックアウトした後の清掃、次の宿泊者の準備、問い合わせ対応…。これをすべて自分でやるのは正直ムリ！
✅ 清掃を効率化する方法
✔ 民泊専門の清掃業者を活用し、クリーニングを外注！
✔ 「リネン交換・タオル補充・消耗品補充」など、セットで依頼するとラク！
✔ チェックリストを作成し、クオリティを一定に保つ！
💡 おすすめの清掃業者
- CleanBnB（民泊専門の清掃代行サービス）
- Hotspring Clean（Airbnb運営者向けの清掃業者）
✅ カスタマーサポートの外注化でラクに運営！
✔ ゲスト対応を外注し、24時間対応できる体制を整える！
✔ 翻訳サービスを活用して、外国人観光客の問い合わせにも対応！
✔ 無人チェックイン・スマートロックを導入し、対応を最小限に！
💡 おすすめのサポートツール
- ChatGPT APIを活用し、問い合わせ対応を自動化！
- Airbnbの自動返信機能を活用して、チェックイン・チェックアウトの案内をスムーズに！
✅ ポイント
「民泊運営は手間がかかる」と思われがちだけど、清掃やカスタマーサポートを外注化すれば、ほぼ自動運営が可能！ 効率よく回せる仕組みを作るのが成功のカギ！
まとめ｜民泊運営を成功させるための注意点！
✔ 賃貸物件での運営は「転貸許可」が必須！無断運営はNG！
✔ 騒音・ゴミ問題のトラブルを防ぐためのルール設定が重要！
✔ 清掃やゲスト対応は外注化し、負担を減らすのがポイント！
民泊は、正しく運営すれば安定した収益が得られるビジネス。でも、トラブルを防ぐためには、契約・規制・管理をしっかり理解し、適切な対応を取ることが大切！
「成功する民泊運営」を目指して、準備をしっかり整えよう！
民泊投資として成功するためのポイント
「民泊投資って本当に儲かるの？」――これから民泊ビジネスを始めようと思っている人なら、一度は気になるポイントだよね。
実は、民泊投資を成功させるには、物件選びだけじゃなく、マーケティングや価格戦略、プラットフォームの活用がめちゃくちゃ重要！ どんなに立地が良くても、予約が入らなければ収益は上がらないし、経費を考えずに運営すると、赤字になるリスクもある。
そこで今回は、民泊投資で利益を最大化するための重要ポイントを解説していくよ！
① 高稼働率を維持するための工夫｜マーケティング・OTA活用
民泊投資の成功は、どれだけ部屋を満室に近い状態で運営できるか＝稼働率を高められるかにかかっている。高稼働率を維持するための工夫をしっかり押さえておこう！
✅ OTA（Online Travel Agency）を活用して集客力UP！
OTAとは、AirbnbやBooking.comのような宿泊予約サイトのこと。 これらのプラットフォームを活用することで、世界中の旅行者にアプローチできる。
✔ 複数のOTAに掲載して、露出を最大化する（Airbnb・Booking.com・Expediaなど）
✔ 競合の価格をリサーチして、最適な料金設定を行う
✔ 検索順位を上げるために、レビューを増やし、写真や説明文を最適化する
💡 ポイント：
OTAごとにターゲット層が異なるので、
- Airbnb → 個人旅行者・カップル・長期滞在向け
- Booking.com → 短期滞在の観光客・ビジネス客向け
- Expedia → 海外旅行者が多め
それぞれの特徴を活かして、うまく分散させるのがコツ！
✅ SNSや広告を活用して、集客チャネルを増やす
OTAに頼るだけじゃなく、InstagramやGoogle広告を活用して、直接予約を増やすのも効果的！
✔ Instagramで物件の魅力を発信し、直接予約を増やす
✔ Googleマイビジネスに登録して、ローカル検索対策を行う
✔ Facebook広告を活用し、ターゲット層に向けてプロモーション
💡 ポイント：
「おしゃれで快適な宿泊体験」をビジュアルで伝えるのがカギ。特にInstagramは、旅行好きのユーザーが多いので、魅力的な写真を投稿すれば予約につながりやすい！
② Airbnb・Booking.comなどのプラットフォームをフル活用！
「せっかく物件を登録したのに、全然予約が入らない…」なんてことにならないように、プラットフォームの活用方法を最適化しよう！
✅ 高評価レビューを集める！
✔ 宿泊後にレビューをお願いするメッセージを送る
✔ 清掃やアメニティをしっかり整え、快適な滞在を提供する
✔ チェックインのスムーズさを意識し、ゲストの満足度を高める
💡 レビューの数と評価が高いほど、検索順位が上がり、予約率もアップ！
✅ 価格設定を戦略的に！
✔ オフシーズンは割引を設定し、稼働率をキープする
✔ 週末やイベントシーズンは価格を調整し、最大収益を狙う
✔ 競合の料金をチェックし、市場価格とずれないようにする
💡 ポイント：
「Airbnbのスマートプライシング機能」や「ダイナミックプライシングツール」を活用すると、自動で最適な料金設定ができるので、手間なく価格調整ができる！
③ 収益シミュレーションの重要性｜固定費・稼働率・料金設定を見直そう！
民泊運営で一番やってはいけないのが、収益計画を立てずに始めること！ どんなに予約が入っても、経費を考えずに運営すると赤字になるリスクがあるからね。
✅ 固定費を把握して、利益を計算する
まずは、民泊運営にかかる固定費をしっかり把握しておこう。
✔ 物件の家賃・ローン（購入型か賃貸型かで変わる）
✔ 光熱費・Wi-Fi料金（宿泊費に込みで考える）
✔ 清掃費用（毎回の宿泊ごとに発生）
✔ OTAの手数料（Airbnbなら約3%〜15%、Booking.comなら15%前後）
✔ 管理代行費（外注する場合は、売上の20%〜30%が相場）
💡 ポイント：
「どれくらいの稼働率なら利益が出るか？」をシミュレーションしながら、運営計画を立てよう！
✅ 稼働率と料金設定のバランスを考える
「満室にすればOK」というわけではなく、適正価格で利益を確保できるように料金設定をするのが重要！
例えば、
✔ 東京の民泊なら、平均稼働率70%前後が目安
✔ 1泊あたりの料金 × 稼働率 ＝ 収益シミュレーションを立てる
✔ 高単価で勝負するか、低単価で稼働率を上げるかを決める
💡 ポイント：
利益が出るラインを明確にして、適正な価格設定を行うことが、民泊投資成功のカギ！
まとめ｜民泊投資を成功させるためにやるべきこと！
✔ 高稼働率を維持するために、マーケティングとOTA活用を徹底する！
✔ Airbnb・Booking.comなどのプラットフォームをフル活用し、レビューと価格調整を最適化する！
✔ 収益シミュレーションを行い、固定費・稼働率・料金設定をしっかり管理する！
民泊投資は、ただ物件を貸し出すだけでは成功しない。しっかり戦略を立てて運営すれば、安定した収益が見込めるビジネス！ 適切な準備をして、しっかり稼げる民泊を作っていこう！