1. 民泊物件を選ぶ際の基本条件とは？
「民泊を始めるなら、どんな物件を選ぶべき？」
この問いに、明確な答えが出せる人は意外と少ないんですよね。民泊物件選びは 成功のカギ となる重要なポイント。しかし、適当に選んでしまうと、「思ったより稼げない…」「規制のせいで運営できなかった…」なんてトラブルに巻き込まれることも。
そこで今回は、民泊に適した物件の条件 を詳しく解説します！
1. まずは民泊新法や自治体のルールを確認
「この物件、良さそう！」と思っても、そもそも 民泊ができるかどうか を確認するのが最優先。
日本では 「民泊新法（住宅宿泊事業法）」 によって、年間の営業日数が 180日以内 に制限されています。さらに、地域ごとに 民泊OKなエリアとNGなエリア があるため、自治体のルールを事前に確認しないと後で運営できなくなることも…。
例えば、
✅ 特区民泊なら180日以上運営可能（東京都・大阪市など）
✅ マンションの場合は管理規約で禁止されているケースも多い
✅ 住宅街では近隣住民とのトラブルになりやすい
「始めてから運営できないと気づいた…」では遅いので、まずは 法律と規制をクリアした物件を探すことが第一歩 です！
2. 収益性を左右する立地の選び方
「民泊で稼ぐなら、どこに物件を持つかが超重要！」
立地は 収益性に直結 するため、慎重に選びたいポイント。
✅ 観光地やビジネスエリアに近い → ゲストが多いエリアは稼働率UP
✅ 最寄り駅や空港へのアクセスが良い → 旅行者にとって移動のしやすさは重要
✅ 周辺に飲食店・コンビニ・スーパーがある → 長期滞在者にとって便利
例えば、東京なら新宿・渋谷・浅草、大阪なら梅田・難波・心斎橋といったエリアが人気。地方でも、温泉地や観光スポットが近ければ高い需要があります。
逆に、交通の便が悪かったり、周囲に何もない場所だと、宿泊需要が少なく空室リスクが高まる ので注意！
3. 物件の種類と広さも重要なポイント
「マンションと一軒家、どっちがいい？」
物件の種類によって、ターゲット層や運営方法が変わります。
✔ マンションタイプ
→ 1〜2人向け。都市部のビジネス利用や観光客向けに人気。ただし、管理規約で民泊禁止のケースが多い ので要注意！
✔ 一軒家タイプ
→ 4人以上のグループ向け。ファミリーや長期滞在者に人気。騒音トラブルが少ないので運営しやすいが、清掃や維持管理の手間が増える。
また、広さも重要で、
✅ 1人〜2人向けなら20〜30㎡のワンルーム or 1K
✅ 3人以上なら40㎡以上の1LDK〜2LDK
が快適に過ごせる広さの目安。
ターゲット層を考えながら、物件タイプを選びましょう！
4. 物件の設備や状態もチェック！
「泊まりやすい民泊＝快適な設備が整っている」
ゲストが快適に過ごせるかどうかは 設備の充実度 にかかっています。
✅ Wi-Fi完備（高速インターネット） → 旅行者＆ビジネス客の必須アイテム
✅ スマートロック → 鍵の受け渡し不要で運営がラクに
✅ 家具・家電が揃っているか → 冷蔵庫・電子レンジ・洗濯機があると長期滞在者に人気
また、築年数が古すぎると、水回りのトラブルが起こりやすいので、できるだけ 築浅orリノベーション済みの物件 を選ぶのが理想です。
5. 目的に合った物件を選ぶのが成功のカギ！
最後に、「どんな目的で民泊を運営するのか？」を考えることも大切です。
✅ 副業で月5〜10万円のプラス収入を狙う → ワンルームや1Kの低コスト物件が◎
✅ 本格的に民泊事業を展開する → 一軒家や複数物件を管理するのがベスト
✅ 投資目的で運用する → 購入価格と収益のバランスを考えて長期的に運営
物件選びを適当にしてしまうと、「思ったより収益が出ない…」「運営が大変すぎる…」と後悔することに。
自分の目的に合った 「最適な物件」 を選ぶことが、成功の第一歩です！
民泊物件選びで失敗しないために
民泊物件を選ぶときは、次の5つのポイントをしっかり押さえましょう。
✅ 民泊新法や自治体のルールをチェック
✅ 需要の高い立地を選ぶ
✅ 物件タイプと広さをターゲットに合わせる
✅ 設備や築年数を確認して、快適な環境を整える
✅ 目的に合った物件を選び、無理のない運営を目指す
「民泊物件選びが成功すれば、その後の運営はスムーズ！」
しっかりリサーチして、最適な物件を見つけましょう！
2. 立地で決まる！収益性の高いエリアの選び方
「民泊って、やっぱり立地が重要？」
答えは 「YES！」 です。どんなにおしゃれな部屋を用意しても、立地が悪ければゲストが集まりません。逆に、立地が良ければ多少古い物件でも高稼働率をキープできます。
つまり、民泊の成功は「どこに物件を持つか」でほぼ決まる といっても過言ではありません。では、収益性の高いエリアを選ぶには、どんなポイントを押さえればいいのでしょうか？
1. 観光需要 or ビジネス需要？ターゲットを明確に！
「どんなゲストを狙うか」によって、最適な立地は変わります。
✅ 観光客向け → 人気観光地の近くがベスト（浅草・京都・沖縄など）
✅ ビジネス客向け → 都市部・オフィス街が狙い目（東京・大阪・福岡など）
✅ 長期滞在者向け → 生活環境が整ったエリアが◎（横浜・神戸・札幌など）
例えば、
✔ 浅草や京都なら「外国人観光客向けの和風民泊」
✔ 東京・新宿なら「ビジネスパーソン向けのシンプルな部屋」
✔ 福岡なら「長期滞在者向けのキッチン付きワンルーム」
このように、ターゲット層に合わせて立地を選ぶことが、収益性アップのカギになります！
2. アクセスの良さが売上を左右する！
「駅から遠いと、やっぱり厳しい？」
その通り！民泊では、「移動のしやすさ」 が大きなポイント。
✅ 最寄り駅から徒歩10分以内が理想
✅ 空港・新幹線の駅まで1本で行ける
✅ バスやタクシーが使いやすいエリア
特に、「スーツケースを持ったゲストの視点」 で考えると、駅近のメリットがよく分かります。
例えば、
✔ 新宿駅から徒歩3分 → ビジネス利用＆観光客に人気
✔ 成田空港直通の駅 → 海外旅行者にとって利便性抜群
✔ バス停が目の前 → 地方観光地でもアクセス良好
ゲストが「行きやすい」と感じるエリアを選ぶことで、稼働率を安定させられます！
3. 近くにあると便利な施設とは？
「周辺環境も大事？」
間違いなく重要です！
✅ コンビニ・スーパー → ちょっとした買い物に便利
✅ 飲食店・カフェ → 外食派のゲストにとって必須
✅ 観光スポット・繁華街 → 旅行者が楽しめるエリアが理想
特に、「食事に困らないエリア」 はゲストに好まれる傾向があります。
例えば、
✔ 札幌 → ラーメン店が集まるすすきの周辺が人気
✔ 大阪 → たこ焼きや串カツを楽しめる難波が狙い目
✔ 福岡 → 屋台文化がある中洲エリアが高需要
宿泊施設自体の魅力だけでなく、「周囲の環境もゲストが快適に過ごせるか」 を考えると、成功する立地が見えてきます！
4. 地域の規制・法律も要チェック！
「良い立地を見つけたのに、民泊ができなかった…」
こんな落とし穴にはまらないために、エリアごとの民泊ルール も調べましょう。
✅ 民泊新法のルール（年間営業日数制限）
✅ 自治体ごとの民泊制限（営業禁止エリアの有無）
✅ マンションの管理規約（民泊禁止の可能性あり）
例えば、
✔ 東京都23区 → 一部エリアでは民泊営業が厳しく制限
✔ 大阪市 → 「特区民泊」が利用でき、比較的自由に営業可能
✔ 京都市 → 一部エリアで営業可能だが、厳しいルールあり
「立地が良くても、そもそも民泊ができない場所」では意味がないので、事前チェックは必須です！
5. 民泊に向かないエリアの特徴
「逆に、避けるべきエリアは？」
✅ 住宅街すぎるエリア → 近隣住民とのトラブルが起こりやすい
✅ アクセスが不便な場所 → ゲストの移動が大変で予約が入りにくい
✅ 競争が激しすぎるエリア → 価格競争に巻き込まれ、利益が出にくい
例えば、「観光地のすぐ近くならOK！」と思いがちですが、過当競争になっているエリア は注意が必要です。
人気エリアの近くでも、「少し外した穴場エリア」を狙うのも戦略のひとつ。例えば、
✔ 京都なら「四条・烏丸エリア」より「伏見・宇治エリア」
✔ 東京なら「渋谷駅周辺」より「三軒茶屋・中目黒エリア」
このように、ほどよく人気があり、競争が激しすぎない場所 を狙うのもアリです！
民泊物件の立地は「利便性＋需要＋規制」がカギ！
収益性の高い民泊物件を選ぶには、次の5つのポイントを押さえましょう。
✅ ターゲットに合わせたエリア選び（観光客 or ビジネス客）
✅ 駅近＆アクセスの良さ（最寄り駅から徒歩10分以内が理想）
✅ 周辺の施設チェック（コンビニ・飲食店・観光スポット）
✅ 地域の民泊規制を確認（営業できるエリアか要チェック）
✅ 競争が激しすぎるエリアを避け、狙い目の立地を選ぶ
「民泊物件は、立地がすべて！」
しっかりリサーチして、収益性の高いエリアを選びましょう！
3. 物件タイプ別のメリット・デメリット
「民泊を始めるなら、マンションと一軒家、どっちがいい？」
民泊物件を選ぶときに、最初に悩むのが 「どのタイプの物件を選ぶか」 ですよね。物件の種類によって、ターゲット層や運営のしやすさが大きく変わります。
たとえば、
✔ 都市部のワンルームなら ビジネス客や一人旅向け に最適
✔ 一軒家なら グループ旅行や長期滞在に人気
✔ 高級マンションなら 富裕層向けに高単価で運営
それぞれの メリット・デメリット を理解し、最適な物件を選びましょう！
1. マンションタイプのメリット・デメリット
▶メリット
✅ 立地が良く、安定した需要がある → 駅近の物件が多く、ビジネス利用や短期旅行者に人気
✅ 運営が比較的ラク → 一室だけの管理なので、清掃やメンテナンスの負担が少ない
✅ 初期コストが低め → 一軒家よりも購入費用が安く、始めやすい
▶デメリット
❌ 管理規約で民泊禁止の物件が多い → 購入後に運営できないケースもあるので要確認
❌ 広さが限られる → 1R・1Kが多いため、大人数向けの宿泊には向かない
❌ 近隣住民とのトラブルリスク → 騒音問題や出入りの多さがクレームにつながることも
【結論】
マンションは「都市部で短期滞在者向けの民泊」におすすめ！
ただし、管理規約で民泊が許可されている物件か事前に確認することが必須 です！
2. 一軒家タイプのメリット・デメリット
▶メリット
✅ 大人数の宿泊が可能 → 家族旅行や友人グループ向けに人気があり、高単価を狙える
✅ 民泊新法の影響を受けにくい → 住宅地でも許可を取りやすいケースが多い
✅ 近隣住民とのトラブルが少ない → ある程度距離があるため、騒音問題が起きにくい
▶デメリット
❌ 初期費用が高い → 購入費用やリノベーションコストがかかる
❌ 管理の手間が増える → 部屋数が多くなる分、清掃やメンテナンスが大変
❌ 立地次第で集客が難しい → 都市部の駅近でなければ、アクセスの悪さがデメリットになる
【結論】
一軒家は「ファミリーやグループ向けに高単価で運営したい人」におすすめ！
ただし、清掃や維持管理の負担が増えるので、業者の活用を検討するのがベター です。
3. 高級マンション・デザイナーズ物件のメリット・デメリット
▶メリット
✅ 富裕層向けに高単価で運営できる → 他の物件と差別化しやすく、ブランド力を活かせる
✅ レビュー評価が高くなりやすい → 内装が豪華な分、ゲスト満足度が高まりやすい
✅ 宿泊者のマナーが良い傾向 → 価格帯が高めのため、トラブルのリスクが少ない
▶デメリット
❌ 初期費用がかなり高い → 物件価格やインテリアのコストがかかる
❌ ターゲットが限定される → 旅行者全般向けではなく、富裕層や特定の層に特化する必要がある
❌ 稼働率が低くなる可能性も → 価格が高いため、通常の民泊より予約が入りにくいことも
【結論】
高級マンション・デザイナーズ物件は「単価を上げて高収益を狙いたい人」に向いている！
ただし、富裕層向けにマーケティングをしっかり行うことが成功のカギ です。
4. どの物件タイプが自分に合っている？
✅ 低コストで手軽に始めたい → マンションタイプ
✅ 高単価で長期滞在者を狙いたい → 一軒家タイプ
✅ ラグジュアリーな体験を提供したい → 高級マンション・デザイナーズ物件
自分の運営スタイルやターゲット層に合わせて、最適な物件を選びましょう！
物件選びで民泊の成功が決まる！
民泊運営を成功させるには、物件タイプごとのメリット・デメリットを理解して、目的に合った物件を選ぶことが大切 です。
✅ マンションタイプ → 都市部の短期滞在向け。管理規約に要注意！
✅ 一軒家タイプ → ファミリー・グループ向け。維持管理の手間は増えるが、高単価が狙える！
✅ 高級マンション・デザイナーズ物件 → 富裕層向け。価格が高い分、運営戦略が必要！
「どの物件を選ぶか」が、民泊の収益を大きく左右します。事前にしっかりリサーチして、自分に合った物件タイプを選びましょう！
4. 収益性を高めるための工夫と設備投資
「民泊の収益をもっと上げたい！」
そう思っても、ただ宿泊料金を上げるだけ では、競争が激しい市場ではうまくいきません。大事なのは、ゲスト満足度を高めつつ、コストを抑える工夫 をすること。
では、どうすれば民泊の収益を最大化できるのか？今回は、効果的な設備投資やちょっとした工夫で収益を上げる方法 を紹介します！
1. 収益アップのカギは「ゲストの満足度」
「満足したゲスト＝高評価レビュー＝次の予約につながる」
この流れを作れれば、自然と稼働率が上がり、収益もアップ します。そのためには、まず ゲストが何を求めているか を知ることが大切です。
✅ 清潔で快適な空間 → 掃除が行き届いているか？
✅ 必要な設備が揃っているか → Wi-Fiやキッチンはある？
✅ アクセスしやすいか → 鍵の受け渡しはスムーズ？
「ちょっとした不満」があるだけで評価が下がり、リピーターもつきにくくなります。だからこそ、細かい部分まで気を配ることが重要 なんです！
2. 設備投資は「最低限」＋「プラスα」で差をつける
「設備にお金をかけすぎると、逆に利益が減るのでは？」
そう思うかもしれませんが、実は 投資するポイントを押さえれば、回収率は高まります！
✔ 必須設備（最低限これがないとダメ！）
✅ Wi-Fi（高速回線） → ビジネス客・外国人ゲストの必須アイテム
✅ スマートロック → チェックイン・チェックアウトの手間を削減
✅ エアコン・空気清浄機 → 季節問わず快適に過ごせる
✔ プラスα設備（あると予約率アップ！）
✅ Netflix・YouTube対応のテレビ → 長期滞在者に人気
✅ キッチン用品＆調味料 → 自炊派ゲストを取り込める
✅ 洗濯機＆乾燥機 → 長期宿泊者やビジネス客に便利
例えば、2万円で購入したスマートロックで運営がラクになり、ゲスト満足度もアップするなら、コスパは抜群！
「投資すべきところにはお金をかける」ことで、結果的に利益を増やせるんです。
3. インテリア＆デザインで「泊まりたい部屋」に
「パッと見て『ここに泊まりたい！』と思わせる部屋が強い」
特に、民泊サイトでは写真が第一印象 なので、インテリアがダサいとスルーされがち…。
✅ シンプルでおしゃれなデザイン → 余計なものを減らし、統一感を出す
✅ 間接照明や観葉植物で雰囲気UP → リラックスできる空間に
✅ アクセントカラーを決めて統一感を出す → グリーンやブルー系は清潔感UP
最近は「SNS映え」する部屋が人気なので、写真映えするポイント を意識してみるのもアリ！
4. ランニングコストを抑えて利益率UP
「せっかく満室でも、コストが高すぎると利益が出ない…」
民泊運営では、いかに固定費を抑えられるか も重要なポイント。
✔ 光熱費の節約 → LED照明＆節電モード付きエアコンを導入
✔ リネン類のコスト削減 → 洗濯代行サービスを活用し、無駄な買い替えを減らす
✔ 清掃費の最適化 → 清掃業者を比較し、コストパフォーマンスの良い業者を選ぶ
「利益＝売上−コスト」なので、ランニングコストを少しでも削減すれば、その分利益が増える というわけです！
5. 高評価レビューを増やして予約率を上げる
「高評価レビューが増えると、稼働率も上がる」
口コミの評価が高いと、検索順位も上がり、自然と予約が増えます。そのために意識すべきことは？
✅ 清掃の徹底 → どんなに素敵な部屋でも汚れがあるとマイナス評価
✅ チェックインをスムーズに → 事前にアクセス情報を送る＆スマートロック活用
✅ ゲストとのコミュニケーションを大切に → ちょっとしたメッセージのやり取りが評価を左右する
例えば、「Wi-Fiのパスワードがわかりにくかった」と書かれたら、すぐに 分かりやすい案内を作る。
「チェックインの場所が分かりづらい」と言われたら、写真付きで案内を送る。
こうした 細かい改善の積み重ね が、長期的な収益UPにつながります！
投資すべきポイントを見極めて収益UP！
民泊の収益性を高めるには、以下のポイントを意識しましょう。
✅ ゲスト満足度を上げることでリピーター＆高評価レビューを増やす
✅ 最低限の設備投資＋プラスαの工夫で予約率UP
✅ インテリアやデザインを整えて「泊まりたい部屋」にする
✅ ランニングコストを抑え、利益率を高める
✅ 高評価レビューを増やし、民泊サイトの検索上位を狙う
「ちょっとした工夫」や「少しの設備投資」が、大きな収益アップにつながります。
収益を最大化するために、まずはできることから始めてみましょう！
5. 民泊物件選びで失敗しないための注意点
「民泊物件を選ぶときに気をつけるべきことって何？」
民泊を始めると決めたら、まずは 「どの物件にするか？」 を決める必要がありますよね。でも、この物件選びを間違えると、「思ったより稼げない…」「規制が厳しくて運営できなかった…」なんて失敗に繋がることも。
そこで今回は、民泊物件を選ぶ際に絶対に押さえておきたい注意点 を紹介します！
1. 「民泊OKな物件か？」を必ず確認する
「良さそうな物件を見つけた！…でも、本当に民泊で運用できる？」
実は、民泊はどこでも自由にできるわけではありません。
✅ 自治体ごとの民泊規制をチェック
→ 一部エリアでは「民泊禁止」や「営業日数制限」がある
✅ マンションの管理規約を確認
→ 「民泊禁止」の規約がある物件も多い
✅ 近隣住民とのトラブルを防ぐ
→ 住宅街などでの運営は、クレームが発生しやすい
例えば、東京23区の一部では「週末しか営業できない」エリアもありますし、マンションでは「住民からの苦情で運営中止」というケースも珍しくありません。
「せっかく物件を購入したのに、実は民泊禁止だった…」なんてことにならないよう、事前の確認は必須です！
2. 立地が悪いと、稼働率が低くなる
「駅から遠いけど、家賃が安いし、この物件でいいか…？」
ちょっと待ってください！民泊では 「立地の良さ＝稼働率の高さ」 なんです。
✅ 最寄り駅から徒歩10分以内が理想
✅ 観光地・ビジネスエリアへのアクセスがスムーズ
✅ 周辺にコンビニや飲食店があるか
例えば、「京都駅から徒歩5分の民泊」と「郊外のバスで30分の民泊」、どちらが予約が入りやすいかは明白ですよね？
「アクセスの悪さ」は予約率に大きく影響するので、少し家賃が高くても、アクセスの良い物件を選ぶほうが結果的に収益は上がりやすい です。
3. 物件の状態や設備を見落とさない
「築年数が古いけど、安いからこの物件にしよう！」
ちょっと待った！設備がボロボロの物件だと、運営が大変になります。
✅ 水回り（お風呂・トイレ・キッチン）がキレイか？
✅ Wi-Fiやエアコンなど、必要な設備が揃っているか？
✅ 清掃しやすい間取りか？（狭すぎる or 部屋が多すぎると清掃コストが増える）
例えば、築30年以上の古い物件だと、「水道トラブルが頻発」「設備が壊れやすい」といった問題が起こりがち。
また、「清掃が大変すぎる物件」も運営コストがかさむ原因に。見た目の家賃の安さだけで決めず、管理のしやすさも考えましょう！
4. ランニングコストが高すぎると利益が出ない
「満室なのに、あまり利益が出ていない…？」
そんなときは、ランニングコストがかかりすぎていないか をチェック！
✅ 光熱費を抑える工夫（LED照明・省エネエアコン）
✅ 清掃費の最適化（業者選び or 自分で対応できるか）
✅ リネンや消耗品のコスト管理
たとえば、「清掃費が1回7,000円かかる」「光熱費が月2万円超え」だと、思った以上にコストがかさんでしまい、利益が出にくくなります。
物件を選ぶ際は、「運営コストが低く抑えられるか？」も考えておくと、収益性を高めやすくなります。
5. 「安すぎる物件」はトラブルのリスクが高い
「とにかく初期費用を抑えたい！」
その気持ちは分かりますが、安すぎる物件にはリスクも多い んです。
✅ 築年数が古すぎると、修繕費がかさむ
✅ 立地が悪いと、稼働率が低くなる
✅ 近隣トラブルが起こりやすいエリアもある
例えば、「地方の築40年の一軒家を格安で購入したけど、立地が悪くて全然予約が入らない…」なんてことも。
安さだけで決めず、「収益が見込めるか？運営しやすいか？」をしっかり考えましょう！
民泊物件選びで後悔しないために！
民泊物件を選ぶ際は、次のポイントに注意しましょう。
✅ 民泊OKな物件か？（自治体・管理規約のチェック）
✅ 立地が良いか？（アクセス・周辺環境を確認）
✅ 物件の設備や状態は問題ないか？（水回り・Wi-Fiなど）
✅ ランニングコストが高すぎないか？（清掃費・光熱費の管理）
✅ 安すぎる物件は本当に大丈夫か？（修繕費・稼働率を考慮）
「物件選びを間違えると、運営がうまくいかない」
だからこそ、慎重にリサーチしながら、本当に収益が見込める物件を選びましょう！