民泊にかかる税金の種類とは？知らないと損する基礎知識
「民泊を始めたいけど、税金ってどうなってるの？」
「収入が発生するなら、やっぱり確定申告が必要なの？」
こんな疑問を持っている人も多いですよね。民泊は副業や投資として人気がありますが、収益が出る以上、税金の支払いは避けられません。とはいえ、適切な知識を持っていれば、賢く節税しながら運営することも可能です。
今回は、民泊にかかる税金の種類と、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます！
1. 所得税・住民税｜民泊の収益には必ずかかる
民泊で得た収益は所得税と住民税の対象になります。これは会社員の副業でも、不動産投資でも同じで、年間の所得額に応じて税率が決まります。
「そもそも、民泊の収入ってどう計算されるの？」
民泊で得た利益は、経費を差し引いた後の金額が課税対象になります。たとえば、1年間で300万円の売上があって、経費が100万円だった場合、課税対象の所得は200万円になります。
また、確定申告をする際に、民泊収入は「事業所得」か「雑所得」に分類されます。
- 事業所得（青色申告可）：本業または事業規模の副業として民泊を運営している場合
- 雑所得（白色申告）：副業程度の小規模な民泊運営
青色申告を選べば、最大65万円の控除が受けられるため、節税したいなら積極的に活用したいですね。
2. 消費税｜売上1,000万円を超えると課税対象に
「民泊って消費税もかかるの？」と思うかもしれませんが、年間売上が1,000万円を超えると消費税の課税対象になります。
例えば、民泊を複数軒運営していたり、他の事業と合わせて1,000万円以上の売上がある場合、翌々年から消費税を納める義務が発生します。
ただし、個人事業主なら「インボイス制度」や「簡易課税制度」などの仕組みを活用すれば、税負担を抑えることができます。売上規模に応じた税務戦略を考えることが大切ですね。
3. 固定資産税・都市計画税｜不動産を所有している場合の税金
民泊を行う物件を所有している場合は、固定資産税と都市計画税がかかります。
- 固定資産税：毎年1月1日時点で不動産を所有している場合に課税（税率1.4%が基本）
- 都市計画税：都市計画区域内の物件に課税される（税率0.3%が基本）
例えば、評価額3,000万円の物件を持っている場合、固定資産税は約42万円／年、都市計画税は約9万円／年かかる計算になります。
「民泊をするなら、賃貸物件の方が税金的に有利？」と思うかもしれませんが、購入してしまえば資産としての価値が上がる可能性もあるので、一概には言えません。物件選びの段階でしっかり計算しておくことが大切です。
4. 事業税｜規模が大きくなると課税対象に
個人で民泊を運営している場合、ある程度の規模を超えると「事業税」が発生する可能性があります。
事業税がかかるかどうかは、年間の所得が290万円を超えるかどうかが基準になります。
✅ 年間所得290万円以下 → 事業税なし
✅ 年間所得290万円以上 → 事業税の対象（税率3〜5%）
例えば、民泊の年間所得が500万円だった場合、事業税は約15万円〜25万円ほどかかることになります。副業として小規模に運営する場合は影響が少ないですが、本格的に運営するなら事業税も考慮した資金計画を立てておきましょう。
5. 民泊にかかるその他の税金
民泊を運営する際には、地方自治体が独自に課税する税金も存在します。例えば、東京都や大阪府では宿泊税が設定されており、宿泊料金に応じて1泊あたり100円～300円の税金が発生します。
また、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて民泊を行う場合、自治体によっては営業許可を取る際に手数料が発生することも。自治体ごとのルールを事前に確認しておくことが大切ですね。
民泊の確定申告の方法と流れ｜スムーズに申告するコツを解説！
「民泊の収入があるけど、確定申告って必要なの？」
「会社員の副業でも申告しないとダメ？」
民泊を運営すると、年間の収入によっては確定申告が必要になります。確定申告と聞くと、「なんだか難しそう…」と感じるかもしれませんが、ポイントを押さえれば意外とシンプル。今回は、民泊の確定申告が必要なケースと、その流れについて詳しく解説していきます！
1. 民泊の確定申告が必要なケースとは？
民泊の収入があれば、基本的に確定申告が必要になりますが、どの所得区分に該当するかで申告方法が変わります。
✔ 会社員の場合（副業で民泊運営）
会社員が副業として民泊を運営している場合、年間の利益（収入－経費）が20万円を超えると確定申告が必要になります。
「利益が20万円以下なら、確定申告しなくてもいいの？」
この場合、住民税の申告は必要です。確定申告をしなくても住民税が発生する可能性があるため、自治体のルールを確認しておきましょう。
✔ 自営業・専業の民泊運営者の場合
専業で民泊を運営している場合は、所得の大小に関わらず確定申告が必須です。特に、年間の売上が1,000万円を超える場合は、消費税の申告も必要になるため、税務知識をしっかり押さえておく必要があります。
2. 民泊の確定申告の流れ
では、具体的に確定申告の手順を見ていきましょう。
① 民泊の所得区分を決める（事業所得 or 雑所得）
民泊の収入は「事業所得」または「雑所得」に分類されます。
- 事業所得（青色申告可）：本格的に民泊を運営している場合
- 雑所得（白色申告）：副業レベルの小規模な運営
青色申告にすると、最大65万円の控除が受けられるため、節税を考えるなら青色申告の適用を検討しましょう。
② 収支を整理し、必要書類を準備する
確定申告では、1年間の収入と経費を整理することが重要です。民泊に関する経費を正しく計上すれば、課税対象の所得を抑えられるため、しっかり管理しておきましょう。
📌 主な収入・経費の項目
- 収入：宿泊料金、清掃費、サービス料など
- 経費：物件の賃料、光熱費、清掃費、広告費、家具・家電の購入費 など
また、確定申告に必要な書類も準備しておきましょう👇
✔ 収支内訳書（青色申告の場合は「青色申告決算書」）
✔ マイナンバーカード（または本人確認書類）
✔ 源泉徴収票（会社員の場合）
✔ 銀行の入出金履歴や領収書（経費証明用）
③ 確定申告書を作成し、提出する
確定申告書は、以下の方法で作成・提出できます。
- 税務署に持参する（直接窓口で相談も可能）
- 郵送で提出する（期限内必着）
- e-Tax（電子申告）を利用する（スマホ・PCで手続き可能）
最近はe-Taxを利用すれば、自宅から簡単に申告できるため、便利ですね。
④ 税金を納付する（必要な場合）
確定申告後、納める税金が発生した場合は、以下の方法で支払いが可能です。
✅ 銀行振込
✅ コンビニ支払い（税額が30万円以下の場合）
✅ クレジットカード払い
✅ 口座振替（事前申請が必要）
納税期限を過ぎると、延滞税が発生するため、期限内の支払いを忘れずに！
3. 確定申告をスムーズに進めるコツ
確定申告をスムーズに行うために、以下の3つのポイントを意識しておくと便利です。
✔ 日々の収支を記録する
収入や経費の記録は、エクセルや会計ソフトを活用するとラクになります。「会計freee」や「マネーフォワードクラウド」などのクラウド会計ソフトを利用すれば、自動で収支を整理してくれるので、確定申告の負担を大幅に減らせます。
✔ 経費をしっかり計上する
経費を正しく申告することで、課税対象の所得を減らすことができます。例えば、光熱費や通信費の一部を民泊の経費として計上することも可能です。
✔ 早めに準備する（1月～2月がベスト）
確定申告の時期は、毎年2月中旬～3月中旬。しかし、ギリギリになって慌てる人が多いため、1月頃から収支を整理しておくとスムーズに進められます。
民泊で計上できる必要経費とは？節税のポイントを解説！
「民泊の収入が増えてきたけど、税金ってどれくらいかかるの？」
「ちゃんと経費を計上すれば節税できるって聞いたけど、具体的に何が対象になるの？」
民泊を運営していると、宿泊料金などの収益が発生しますが、それと同時に様々な費用もかかります。確定申告の際には、これらの費用を「必要経費」として計上することで、課税対象の所得を減らし、節税につなげることが可能です。
今回は、民泊で計上できる必要経費の種類と、注意すべきポイントについて詳しく解説していきます！
1. 物件に関する費用｜家賃やローンも経費になる？
民泊の運営には、物件にかかる費用が大きな割合を占めます。これらの支出は、適切に経費として計上することで、課税対象の所得を抑えることができます。
✅ 賃貸物件の家賃
賃貸物件で民泊を運営している場合、家賃の一部または全額を経費にすることが可能です。ただし、自宅の一部を民泊に利用している場合は、按分（業務割合を計算）して計上する必要があります。
✅ ローン返済は経費にならない！？
物件を購入して民泊を運営している場合、ローンの元本部分は経費にはできません。ただし、ローンの利息部分は経費として計上可能なので、しっかり計算しておきましょう。
✅ 固定資産税・都市計画税
物件を所有している場合は、固定資産税・都市計画税も必要経費として計上できます。賃貸物件にはかかりませんが、物件を購入して運用する場合は、忘れずに申告しましょう。
2. 減価償却費｜家具や設備の購入費用は分割して経費計上
「民泊を始めるのに、家具や家電を揃えたけど、これって経費になるの？」
はい、もちろん家具や家電の購入費用も経費になります！しかし、金額によっては一括で計上できず、数年に分けて減価償却する必要があるので注意しましょう。
📌 減価償却が必要なもの（10万円以上）
- エアコン
- 冷蔵庫
- ベッド・ソファ
- テレビ
📌 一括で経費計上できるもの（10万円未満）
- 掃除機
- 照明器具
- カーテン
- 調理器具
たとえば、20万円のエアコンを購入した場合、5年間に分けて経費計上する形になります。経費計上のルールを知っておけば、節税しながら計画的に運営できますね！
3. 民泊運営にかかるランニングコスト｜光熱費・通信費も経費に！
民泊の運営には、定期的に発生するランニングコストも重要な経費になります。
✅ 水道光熱費
電気・ガス・水道などの光熱費は、民泊の運営に関わる部分を経費として計上できます。ただし、自宅の一部を民泊に使用している場合は、按分が必要です。
✅ インターネット・通信費
宿泊者向けにWi-Fiを設置している場合、その通信費は100%経費として計上可能です。また、民泊専用のスマホを使用している場合は、その通話料やデータ通信費も経費になります。
✅ 清掃費・リネン代
民泊では、清掃業者を利用するケースも多いですが、清掃費やリネン（シーツ・タオル）交換費用も経費として計上可能です。
「自分で掃除している場合は？」という疑問もあるかもしれませんが、自分の労働に対しては給与を支払えないため、業者を利用した場合のみ経費計上ができます。
4. 広告宣伝費・手数料｜集客にかかる費用も忘れずに計上
民泊の運営では、宿泊者を集めるための費用も経費になります。
✅ 広告費・マーケティング費用
AirbnbやBooking.comなどの民泊サイトで有料広告を出した場合、その広告費は全額経費として計上可能です。また、自社のウェブサイトを作成した場合、その制作費も経費に含めることができます。
✅ 仲介手数料・プラットフォーム手数料
民泊サイトで予約を受けた場合、宿泊料の数％が手数料として差し引かれます。例えば、Airbnbでは宿泊料金の3〜5%が手数料としてかかるため、これも経費として申告可能です。
5. その他の経費｜細かい支出も見逃さない！
✅ 保険料
民泊向けの火災保険や賠償責任保険を契約している場合、その保険料も経費として計上可能です。
✅ 消耗品費
トイレットペーパー、洗剤、アメニティ、ゴミ袋などの消耗品も経費対象になります。宿泊者が快適に過ごせるようにするためのコストも、しっかり管理しましょう。
✅ 交通費
自宅と民泊物件の往復にかかる交通費（電車・バス・ガソリン代など）も経費として計上可能です。
民泊の節税対策と賢い運用法｜知らないと損する税金対策のコツ
「民泊の収益が増えてきたけど、税金を少しでも抑える方法はないの？」
「しっかり節税しながら、効率よく運用するにはどうすればいい？」
民泊は副業としても人気ですが、収益が増えるほど税金の負担も大きくなります。しかし、適切な節税対策を講じれば、無駄な税負担を減らし、利益を最大化することが可能です。今回は、民泊の節税対策と賢い運用法について分かりやすく解説します！
1. 青色申告を活用して節税する
「確定申告って面倒そう…でも節税になるって本当？」
確定申告には青色申告と白色申告の2種類がありますが、節税を考えるなら断然青色申告がおすすめです。
✅ 青色申告のメリット
- 最大65万円の控除が受けられる（事業所得として申告する場合）
- 赤字を3年間繰り越しできる（将来の利益と相殺可能）
- 家族への給与を経費として計上できる（専従者給与制度）
例えば、年間の利益が300万円だった場合、青色申告の控除（65万円）を利用すれば、課税対象の所得は235万円に減少します。これだけで、支払う税金が大きく変わりますね。
青色申告を利用するには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があるので、民泊を本格的に運営するなら早めに準備しておきましょう。
2. 経費を適切に計上して課税所得を減らす
「経費ってどこまで認められるの？」
民泊を運営するために必要な支出は、適切に経費として計上することで課税所得を減らし、節税につなげることができます。
📌 経費として計上できるもの
- 家賃・管理費（賃貸物件の場合）
- 光熱費・通信費（Wi-Fiや電気代など）
- 清掃費・リネン代（クリーニング費用）
- 消耗品費（トイレットペーパーやアメニティ）
- 広告宣伝費（Airbnbなどのプラットフォーム手数料）
たとえば、月10万円の家賃のうち、50%を民泊運営に使っている場合、年間60万円（10万円×12ヶ月×50%）を経費として計上可能です。
3. 法人化を検討して節税効果を高める
「民泊って個人でやるのがいいの？それとも法人化したほうがいい？」
規模が大きくなってきたら、法人化も検討する価値があります。法人化することで、以下のような節税メリットが得られます👇
✅ 税率が一定（法人税は約15〜23%）
個人の所得税は最大45%と高くなることがありますが、法人税は利益に応じて15〜23%程度。年間の利益が大きくなると、法人のほうが税負担を抑えやすいです。
✅ 給与所得控除が使える
法人化すると、自分に給与を支払うことができ、給与所得控除が適用されます。例えば、給与として400万円を受け取れば、約90万円の控除が受けられ、結果的に節税につながります。
✅ 家族を役員にして給与を経費にできる
家族を会社の役員として雇えば、その給与も経費として計上できるため、さらに税金を抑えられます。
ただし、法人化すると法人住民税や社会保険料の負担が増えるため、年間の利益が500万円以上になったら法人化を検討するのが目安ですね。
4. インボイス制度に対応して消費税の負担を抑える
2023年からインボイス制度が導入され、民泊を運営する人にも影響があります。特に、年間売上が1,000万円を超える場合、消費税の納税義務が発生するため、早めの対策が必要です。
✅ 消費税を抑えるポイント
- 売上1,000万円未満なら免税事業者のままでOK
- 課税事業者になったら簡易課税制度を活用する（手続きが簡単＆納税額を抑えられる）
- 経費の消費税を控除できる「仕入税額控除」を活用
民泊で継続的に売上が1,000万円を超えるなら、インボイス制度を正しく理解し、消費税対策を考えることが重要です。
5. 節税しながら賢く運用するポイント
税金対策と並行して、民泊の収益を最大化する工夫も重要です。
✅ オフシーズン対策をする
観光シーズン以外の集客対策として、月単位の賃貸（マンスリー契約）を検討すると、安定した収益が確保しやすくなります。
✅ 複数のプラットフォームを活用する
Airbnbだけでなく、Booking.comや楽天トラベルなど、複数の予約サイトを活用することで、稼働率を上げることができます。
✅ リピート率を高める工夫をする
宿泊者の満足度を高めるために、清掃の徹底、アメニティの充実、丁寧な対応を心がけると、レビューの評価が上がり、結果的に集客につながります。
民泊経営で注意すべき税務リスク｜知らなきゃ損する落とし穴とは？
「民泊の収益が増えてきたけど、税金のことってちゃんと考えないとダメ？」
「税務調査が入ることもあるって聞いたけど、本当？」
民泊は収益性が高いビジネスですが、税務管理を怠ると、思わぬリスクを抱えることになります。特に、「申告漏れ」や「経費の過大計上」などのミスは、税務署のチェック対象になりやすいため注意が必要です。
今回は、民泊経営で注意すべき税務リスクと、その対策方法について詳しく解説していきます！
1. 確定申告を忘れると税務調査の対象になる
「副業の収益だから、確定申告しなくてもバレないんじゃない？」
そんな考えは非常に危険です。民泊の収益が一定額を超えると、必ず確定申告が必要になります。
✅ 会社員の場合（副業で民泊を運営）
年間の利益（収入 ー 経費）が20万円を超えたら、確定申告が必須。
✅ 専業で民泊を運営している場合
所得額に関わらず確定申告が必要。さらに、売上が1,000万円を超えると消費税の申告も必要になる。
「申告しなくてもバレないのでは？」と思うかもしれませんが、民泊プラットフォーム（Airbnbなど）から税務署に情報が提供されることもあり、無申告のリスクは年々高まっています。万が一、税務調査で無申告が発覚すると、追徴課税や延滞税が発生する可能性も。
2. 経費の過大計上はペナルティの対象に
「経費を多く計上すれば節税できるって聞いたけど…」
確かに、適切に経費を計上すれば税負担を減らせます。しかし、過度な経費計上は税務署のチェック対象になるため要注意。
例えば、以下のような経費計上はペナルティの対象になる可能性があります👇
⚠ 家賃を全額経費にする（自宅の一部で民泊運営している場合）
→ 民泊に使っている割合（例：50%）に応じた按分計上が必要。
⚠ プライベートで使った飲食費や交通費を経費にする
→ 事業に関連していない支出は経費にならない。
⚠ 減価償却が必要な設備を一括で経費計上する
→ 10万円以上の設備は減価償却が必要。
税務署は「経費の水増し」に厳しく対応しているため、領収書を保管し、適正な範囲で経費計上することが重要です。
3. 事業規模によっては消費税の申告義務が発生
「民泊って消費税もかかるの？」
個人事業主として民泊を運営している場合、年間売上が1,000万円を超えると、消費税の納税義務が発生します。
✅ 売上1,000万円未満 → 消費税の納税義務なし（免税事業者）
✅ 売上1,000万円以上 → 翌々年から消費税の納税義務が発生
例えば、2024年に売上が1,000万円を超えた場合、2026年から消費税の納税義務が発生することになります。
消費税の納税義務が発生すると、民泊の宿泊料金に消費税を上乗せする必要があるため、事前に税務計画を立てておくことが重要です。
4. 税務調査のリスクを減らすための対策
税務調査は、確定申告の内容に不備があったり、申告漏れが疑われたりすると実施される可能性があります。特に、以下のようなケースは税務署がチェックしやすいポイントです👇
⚠ 申告している売上が実態よりも低い
→ Airbnbなどのプラットフォームから収益情報が把握されているため、不審な売上申告は税務署のターゲットになりやすい。
⚠ 経費が異常に多い
→ 収益に対して経費の割合が極端に高いと、税務署が調査を行う可能性が高まる。
⚠ 数年間、確定申告をしていない
→ 無申告の場合、過去数年分の申告を遡って求められることがある。
税務調査のリスクを減らすためには、以下のポイントを意識しましょう👇
✅ 売上と経費の記録をしっかり管理する（クラウド会計ソフトなどを活用）
✅ 領収書・請求書を保管し、支出の根拠を明確にする
✅ 必要に応じて税理士に相談し、正確な申告を行う
税務署は「意図的な脱税」には厳しく対応しますが、適正な申告をしていれば問題になることはありません。
5. 確定申告を正しく行い、安心して民泊経営を続ける
「税金のことは後回しにしてしまいがち…」という人も多いですが、適切な申告と節税対策を行えば、無駄な税負担を減らしながら民泊をスムーズに運営できます。
✔ 確定申告は必ず行い、無申告のリスクを回避！
✔ 経費は正しく計上し、適正な申告を心がける！
✔ 年間売上1,000万円以上なら、消費税の納税計画を立てる！
✔ 税務調査のリスクを減らすため、帳簿管理を徹底！
✔ 必要に応じて税理士に相談し、適切な税務対策を行う！
「知らなかった」では済まされないのが税金のルール。しっかりと準備をして、安心して民泊経営を続けていきましょう！